管理組合運営上の問題は？

マンション管理士による管理会社変更（リプレイス）を行う場合の特徴

マンション管理士による管理会社変更（リプレイス）サービスは、マンション管理組合が業務を委託しているマンション管理会社に不備（不祥事等）があったり、その対応に満足が出来ない場合や、逆に管理会社から解約の申し入れがあった場合などに行われる業務です。

マンション管理組合の要望・希望にあったマンション管理会社に変更することで、管理業務の質の向上や管理費コスト削減につながる場合があります。実際にマンション管理組合が管理会社を変更（リプレイス）する最も多い理由の一つが、管理会社の担当者（フロント）への不満です。

管理会社社員の中で、担当者（フロント）はマンションの住人と接する機会がもっとも多く、理事会・総会運営サポートの中核となりますので、管理会社担当者（フロント）の力量次第で、実際にマンションが受けられるサービスの質や内容に大きな差が出てきます。

言い換えると「良い担当者（フロント）がいるマンション管理会社が良い管理会社」といえるでしょう。とは言え、担当者（フロント）も人間ですし、良い対応ばかりが出来るわけではありません。無茶な注文や無理難題を投げかけられても、簡単に応えることなど出来ませんし、逆に適当な対応をしてしまいかねません。

加えて、マンション管理の専門的知識の乏しい一般的な理事の方々にとって、担当者（フロント）の良し悪しの判断は簡単に出来ませんし、ましてや、数多いマンション管理会社の中から、優秀な担当者（フロント）が数多くいる管理会社を見つけることはそうそう簡単なことではありません。

その他の管理会社変更理由として、大手デベロッパー（マンション建設会社）系列の管理会社は、管理費そのものが当初より高く設定されがちです。このため、年数が経過して他のマンションの管理費等の情報（1戸当りの管理費等の額の違い、多くの場合高いということ）に接したりして、修繕積立金等の負担と併せて削減したい場合などがあります。

そこで、数多くのマンション管理会社のことを良く知っている、実績の豊富なマンション管理士による管理会社変更（リプレイス）の支援をうけて、そのマンションにあった管理会社をみつける手段とすべきではないでしょうか？

また、マンション管理士が組合と管理会社（フロント担当者）との中立の立場で対応することで、管理会社の変更をしなくても不満・問題解決（管理費の削減・仕様変更等）の糸口をつかめるかもしれません。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご気軽にご相談下さい。

マンション管理士が関わる場合の管理費削減・減額サービスの特徴

マンション管理士による管理費削減・減額サービスは、一般には大変わかりづらい管理会社に毎月支払っている「管理委託費が適正なのか？必要な部分がきちんと設定されているのか？管理費や修繕積立金が他のマンションに比べて高すぎるのでは？」等の管理委託業務全体の過不足について不安・不満をもった管理組合に利用されることが多い仕事となります。

多くのマンション管理士事務所が行っている管理費削減・減額サービスの特徴としては、現行の管理仕様のまま、単に管理会社に管理委託費の減額を迫るだけではなく、マンション居住者へのヒアリングなどをおこなって、マンション全体の意見を集約した上で、管理仕様の見直しをおこない過不足を無くしつつ、管理費の削減を目指すことになります。

マンション管理士事務所と管理会社が行う「管理費削減の窓口」の管理費削減サービスの大きな違いはマンション管理士の「管理費削減」が多くの場合、管理費削減と管理仕様の見直しを兼ねていることで手厚いサービスを受けられる反面、管理仕様の見直しを兼ねるためマンション内での合意形成に時間が掛かってしまうことでしょう。

逆に管理会社が「管理費削減の窓口」において変更を行う場合、契約更新時に理事会・総会で重要事項の説明を行うのですが、多くの管理会社は上記のような居住者の意向を無視（殆どの場合、居住者の意向調査などは行いません）して、管理会社に都合の良い委託契約の変更を求めてくる※ことです。ですから時間はほとんどかかりません。

※サービスの質を落として項目を増やし、単純な価格操作で一見したところ管理業務の改善を図り、管理全体としては僅かな管理費の上昇に見える委託契約の更新契約を求めてくることも多いのです。効果の程は定かではありません。もちろんそうではない管理会社も僅かですがありますけれど・・・。

また理事会がしっかり機能しているところでは、このようなことは起こりづらいでしょう。

マンション管理士事務所が関わる場合のデメリットとして、成果報酬制（成功報酬）では無く、時間給による料金設定の場合が多く、仮に管理費が下がらなくても一定の費用が発生してしまうことがありえます。もちろん、多くの場合はマンション管理士の費用よりも削減効果のほうが大きいとは思われます。

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本法律の施行に伴いマンション標準管理規約の改正をどうすべきか？

改正前までに運用されていたマンション標準管理規約が「住宅宿泊事業法」の成立に伴い平成29年8月29日に改正されました。国交省は各自治体やマンション関係団体等へ同日通知を行い、管理組合への周知を依頼しました。

特に分譲マンションにおける住宅宿泊事業をめぐるトラブル防止の為には、その事業を許容するか否かについてあらかじめマンション管理組合においてよく議論しその結果を管理規約上に明確化しておくことが望ましいと考えられる。

このためにマンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を改正し、住宅宿泊事業を可能とする場合と、禁止する場合の双方の規定例を示す事とされました。

住宅宿泊事業を実施許可とする場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅と
して使用するものとし、他の用途に供してはなら
ない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法
第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３
項の住宅宿泊事業に使用することができる。

住宅宿泊事業を禁止する場合
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅と
して使用するものとし、他の用途に供してはなら
ない。
２ 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法
第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３
項の住宅宿泊事業に使用してはならない。

コメント（解説）において、関連の留意事項も提示
○家主居住型のみ可能とする場合
○新法民泊の実施にあたり管理組合への届出を求める場合
○新法民泊を禁止することに加え、広告掲載も禁止する場合

※なお、上記と同様の改正を、マンション標準管理規約（単棟型）だけでなく、マンション標準管理規約（団地型）及びマンション標準管理規約（複合用途型）についても行った。

以上、概略として記載しましたが、対応等については各マンションの管理組合が規約の改定・（または使用細則の改定）等について規約に明確に規定し、トラブルの防止を図っておくべきでしょう。

この法律が施行されることとなった背景と概要

近年日本への外国人観光客の急速な増大を第一原因として、都市部での宿泊場所へのニーズもこれに比例して増大しています。この増大した観光客の受入れが、既存の宿泊施設だけでは対応できず、これらに代わるものとして民間の賃貸住居の空き家・空室を有効活用し、増大を続ける観光客への宿泊施設提供サービス（民泊）を実用化が迫られているところです。

但し、これらの有効活用のためには、関係する公衆衛生の確保や地域住民等とのトラブル防止に留意したルール作りと無許可で旅館業を営む違法民泊への対応が必須であり、法的な整備としての「住宅民泊事業法（民泊新法）」の施行実施をはじめとして、それぞれの関係施設における調整が急務となっています。

施行される法律の概要

1： 住宅宿泊事業（民泊サービス）を行おうとする者は、都道府県知事への届出
　（氏名、住所、住宅の所在地その他）が必要
　　※ 年間提供日数の上限は180日（泊）とし、地域の実情を反映する仕組み（例：日数（期間）
　　制限条例）の創設
　　※ 都道府県に代わり、保健所設置市（政令市、中核市等）、特別区（東京23区）が監督（届出の
　　受理を含む）・条例制定事務を処理できることとする

2：家主居住型の住宅宿泊事業者に対し、住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置を義務付け
　　＜住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置＞
(1) 宿泊者の衛生確保の措置
(2) 避難機器設置等の安全確保の措置
(3) 外国語による施設利用方法の説明
(4) 宿泊者名簿の備付け
(5) 騒音防止等、必要事項の宿泊者への説明
(6) 苦情等の処理
(7) 契約の仲介を委託する場合、登録を受けた旅行業者
　　又は住宅宿泊仲介業者へ委託
(8) 標識の掲示
(9) 年間提供日数の定期報告

3：家主不在型の住宅宿泊事業者に対し、上記措置を住宅宿泊管理業者に委託することを義務付け
4：都道府県知事は、住宅宿泊事業者に係る監督（業務改善命令、業務停止命令、業務廃止命令、報告
　 徴収、立入検査）を実施 ※ 罰則あり

といった内容です。

以下次回へ続きます。

適正な管理報告と対応する理事会・総会の開催は？

管理会社からのマンションに於ける適正な管理（問題）報告があって、これに基づき理事会・総会での議論・会議がきちんとなされていれば、皆様のマンションの資産価値維持は大丈夫でしょう。

しかし、もしそうでないなら・・・。

また、管理組合における理事会の開催頻度は適正ですか？年に何回の理事会を開催しておられますか？様々な問題があることを見て見ない振りをして、対策を先送りにしていませんか？もちろん管理会社が適正に様々な問題の報告をしているとの前提条件が付くのですけれど・・・。

更に開催頻度にとどまらず、その対応策についての提案や対策を提示してくれていますか？提案がなされているなら、理事会や専門の委員会等での議論・討論は行われていますか？それで提示された問題についての解決はスムーズに出来ていますか？議事録の配布・周知徹底はできていますか？

現状の「管理規約」の内容は、提示された問題に対応できる状況ですか？法的な遵守が可能ですか？高額な管理費滞納先への督促は十分に出来ていますか？時代の変化に伴う様々な環境変化（民泊問題等）に対応していますか？理事会が今何をしているのか、把握していますか？

管理組合はそこに居住する全区分所有者の利益を代表する組織です。国会が国の舵取りを使命としているように、総会・理事会はそのマンションの舵取りをして、「資産価値維持」と運営を担っているわけです。

ですから、単に面倒だからと言って管理会社任せで良いという訳にはいきませんよね。

自身の資産を守るには、まず自分自身が組合員としての活動を行う（活動への参加）必要があるのです。とはいうものの、そんなに簡単ではないですし、関係する専門知識がないまま全てを行うことは当然ですが、無理があります。

そこで「マンション管理士」の出番となるわけです。

何か困りごとがあるなら、一度「マンション管理士」に相談されてはいかがでしょうか？

どのような結果が生まれてくるのでしょうか？

結果として「良好なコミュニティ形成」が出来ていないと、その資産価値に悪影響を与える可能性が高くなります。

たとえば、共有部部の使用方法などがきちんと徹底されていなければ、手入れもしないことになり、そこは簡単に汚れて、経年劣化の度合いも早く進んでしまいますし、修繕の頻度も当然ですが高くなり、修繕積立金の消耗度合が早くなります。

そうなれば、修繕積立金の不足が早まり、金額の改定も早くしなければならなくなります。さらに外壁などの大規模修繕工事等の実施のタイミングさえ早くなってしまうということになりかねません。
その話し合いさえ進まなければ・・・・。

加えて、大規模修繕工事を必要なタイミングで実施するには、事前に管理組合の中で活発に議論され、一定の合意形成が必要となりますが、その議論さえスムーズに進まなくなってずるずると意思決定が先延ばしになって、適切な修繕工事ができなくなるおそれがあるという訳です。

当然ですが見た目も悪くなり、もし仮に資産として売却しようとしてもそんな見た目の悪いマンションの部屋がそんなに高く売れるはずもありませんよね？

「良好なコミュニティ形成」を怠った結果、自らの資産価値を減らしてしまうという誰も望まない成果を得ることになってしまいます。

なぜコミュニティが重要なのか？

コミュニティというのは、直訳すると「共同体」です。過疎化が進みそれまで機能していた「地域のコミュニティ」がだんだん損なわれてしまい、その地域での生活の維持が難しくなってきているといったニュースをTVなどでこのところ良く見られていると思います。

それでは、マンションという生活の場にはどのような特徴あるのでしょうか？個別の戸建て住宅ではなく、そこに居住する住民（区分所有者等）が共有部分を含めた一つの建物（集合住宅）に集まって生活していることです。

それぞれの個人的な自由・プライバシーを確保しつつ、共同体としての一定のルールの下で、それぞれが思いやりと寛容の心を持って、周りを認めつつ互いに助け合い、物理的な「建物」としての各部屋と共同の生活空間として共有部分の使用・管理という共同作業・共同生活を継続して行っているわけです。

そこで、マンションにおける「良好なコミュニティ」のポイントの一つは、日頃からの居住者同士の交流・意思疎通が活発であるだけでなく、個々の各部屋はもちろん、共有部分の維持管理を含めた共同で行う活動やそのための話し合い（各種委員会・理事会・総会等）が滞りなくスムーズに行われていることが重要になってきます。

「資産価値の維持」という共通の目的意識・認識をもって活動するのと、そうでない場合とは当然ですがその「資産価値の維持」という結果は大きく異なってくるのです。

マンションにとって管理規約は国の憲法に値するものです。

考え方や性格・価値観の異なる多くの居住者が同じ建物（場所）に居住するマンションは一定のルール（約束事）が必要です。住んでいる皆さんが気持ちよく、安全・快適に生活できるように全員が守るべきルールとして定められたものが「管理規約」です。

同じ事柄でも価値観が異なればその感じ方や対応の仕方も異なります。ですが集合住宅としてのマンションでは、共有部分があるため個人の戸建て住宅とは異なり、共に居住する他の人のことをを思いやる（簡単に言えば、ある程度の我慢・忍耐・譲り合い等）必要が出てきます。お互いがお互いを思いやることで皆が気持ちよく生活することが可能となります。

個人が自分の思いだけを主張したら・・・、バラバラですよね。そんな人は、やや極端に言えば集合住宅に住むには向いていない人かも・・・しれませんね。

マンションに管理規約が必要なことはご理解していただけたと思います。

時代と共にいろいろな事柄が変化していきます。今、世間の間で話題になっている問題の一つに「民泊の規制緩和」があります。

上で記載したように、各部屋で勝手に外国人や見知らぬ人に住戸を提供してしまえば・・・、当然ですがそこの「管理規約」など読むとは思えませんよね？仮に規約を翻訳して提示したとして、見てくれるでしょうか？まぁ、「あまり期待はできない！」というのが本音ではないでしょうか？

そうなると、当然ですが、安全・安心・快適な生活に必要なルール「管理規約」が無視されてしまうことになる訳です。

これが賃貸目的のマンションであれば、あまり問題にもならないでしょうが、分譲タイプのマンションだと問題になって当然だと思われます。

分譲マンションでこの「民泊」に対する規定が何もなければどうなるでしょうか？

その他、ペット飼育の問題、入居当初は禁止とされていた？いいや他の迷惑にならなければ飼育しても良いと言われた？規約には禁止と記載があるが実際には飼育している人がいて、購入時に販売員から「飼育してもいい」と言われた？果たしてどれが本当なのでしょう！？もしかしたらどれも本当だったのかも・・・？？？

一方、高齢化が進み、一人暮らしの高齢者にとってペットは家族以上・・等々、ペットの存在価値も以前とは変わってきています。

これらの問題に対応し、時代に合わせた「管理規約」は、マンションの資産価値を守るためにも必要不可欠なものなのです。

新築のマンションでは、あまり感じておられない管理組合の問題があります。

マンションを新築で購入して20年～30年経過すると、当然ですが購入時には30台～50代であった所有者（区分所有者といいます）も当然ですが年令を重ねていきます。

そうなんです！居住者の高齢化がどんどん進んでいます。50代・60代位までならまだ何とかなりますが、これを越してしまうと・・・。

まず役員のなり手が不足してきます。壮年期は自分の仕事以外ではありますが、まだ組合の役員をする体力と知力があります。高齢化が進むと体が弱ってきますので自身の世話をすることに精一杯となり、隣り近所とは言え他人の事まではなかなか取り組めなくなってきます。

更に病気になると・・・・、

マンション購入時は30代・40代がメインですが、20年～30年もたてば当然ですが50代～70代となります。子供たちは学校を卒業し、就職して家を離れていくので家族構成が変わり、夫婦2人での生活になってしまいます。

時間的には余裕があっても、管理組合の役員には簡単に就任することができにくくなります。とは言え、管理組合としての活動を止めることはできません。管理組合の役員が少なくなったからと言って、建物の経年劣化は進行しますし、設備品の更新も必要です。待ってくれませんからね。なんとか役員の方々に頑張っていただいて、細やかな修繕や維持活動を実施していくしかありません。

これらはみな自身の生活に関わる大事な資産価値を維持するために重要な活動となるからです。

どのような対策をすればよいのでしょうか？

まずは、専門家である「マンション管理士」を活用することです。

マンション管理士の一番の仕事は、管理組合側の立場に立って管理会社との管理費削減の交渉をしたり、様々な情報の提供や対策のアドバイスをすることなのですから、使わない手はないでしょう。管理組合や居住者の強い味方になってくれます。