管理組合運営上の問題は？

分譲マンションにおいて管理組合の運営は大変重要な問題

それでは、管理会社に任せずに自主管理を行っている組合はどれくらいあるのでしょうか？当然ですが管理委託をするしないによる良し悪しはありません。どちらを選ぶのかはそこの管理組合の判断だからです。

管理会社に任せることも専門的な知識と経験があって安心！と思うのか、それとも管理会社のマージンを管理費から支払うのがもったいないと思うのか？その他いろいろな理由はあると思いますが、どちらか片方が良いとか悪いとかいうことは出来ません。

熊本市H29年度版マンション管理白書より

上記グラフで示されるように、熊本市における分譲マンションの管理形態の実態はアンケート結果によれば、自主管理が20％、一部委託管理が11％、管理委託が67％、という結果でした。

これからすれば78％の管理組合が一部委託を含め管理委託を行っているようです。

これを多いと思われるか？少ないと思われるか？それぞれの判断にお任せいたします。基本的には自主管理ができるのであればそれが一番良いとは思われます。

何故かと言うと、自らの管理を自分で行うことは基本だと思うからです。

とはいえ、それぞれ自分の仕事を持ちながら管理組合の役員の仕事をこなしていくことは、そうそう簡単ではないでしょう。専門的な知識と経験を持った管理会社に任せることができれば、安心であるという考え方も理解出来ます。

どちらも正しいのでしょうが、それぞれの利点を生かして「より積極的な組合活動への参加」がそこのマンションの資産価値を維持し、なおかつ高めていくのではないでしょうか！？

何もかも人任せでは、いかがなものかと思うのは私だけではないと思います。

管理組合の主権者は管理組合員である「区分所有者」です。

本来は、マンションの各部屋の所有者（組合員）が理事会・総会への参加資格があり、意見を述べることができるのですが、賃貸化率が上がってしまう（組合員としての居住者が少ない場合）と、意見を述べるべき組合員の参加が少なくなり、総会に必要な出席組合員の定数そのものが不足してしまいかねません。

実際に居住している住民（賃貸入居者）としての意見を反映する必要があるのかもしれませんね。（今の所法的には規定がありませんので、資格がありませんけれど・・・）

もちろん、議題を判りやすく説明・提案して組合員から定数を満たす委任状を回収しておけば良いのですが・・・・。住んでもいないわけですから、果たして現状や問題を正しく認識できているかどうか、疑問ですよね！？

現実の問題への対応も現に居住する住民（賃貸居住者）の要望や意見を認識することが難しく、現実に即した対応ができなくなってしまえば、仮に賃貸に出すにしても魅力の少ない物件になりかねませんよね？

そんなことは管理会社に負けせておけば良い！

果たして本当にそれで、マンションの資産価値を守れますでしょうか？

目先のしなくてもよい修繕工事ばかり実施して、毎年の管理費は上がるばかりで下がらない状況に陥っていませんか？資産の維持管理に不可欠な大規模修繕工事の実施や、10年後・20年後の維持管理については知らん顔。

これでは管理費ばかりが上昇していき、維持管理に必要な修繕積立金の上積みはなされずに大規模修繕工事の実施もできずに、マンションの資産価値はどんどん下がっていきかねません。

管理会社に任せっぱなしにすれば、管理会社は自分たちの都合の良いようにしてしまいかねません。もちろん良心的な会社もないとはいいませんが・・・。

一度真剣に考えてみては如何でしょうか？

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

分譲マンション内に増加してきている「賃貸住戸」の問題

29年度熊本市分譲マンション実態調査によれば、空き家率は多くの場合10％以下という結果でした。これは居住条件が一戸建ての空き家よりも市場に出回り安く、空き家としての問題が顕在化していないものと考えられます。

しかしながら、この結果は前回の調査よりも増加してきており、「熊本地震」による影響も考えられるとのことでした。

また、空き家とは異なるものとして「賃貸住戸化」があります。熊本市の場合は平均が20％を超えており、管理組合の運営上問題※が出てきているようです。
※分譲マンションにとってであり、当初から賃貸を目的としたマンションを除く

具体的には、所有者がマンション内に居住しておらず、建物の現状や居住者としての問題点も現実として捉えられない部分があるからです。実際に居住していなければ当然でしょう。

元々資産運用の一環として投資対象にマンションを購入しておられる方々もいらっしゃいますからね。

投資なので、「極力経費はかけたくない」という本音があって、管理費の上昇にはかなり敏感で反対される場合が多いようです。（もちろん、そうでない方もいらっしゃいますよ）修繕積立金の増加（値上げ）等にも消極的な方々が多いようですね。

資産価値を維持してより収益をあげようと思われるのなら、逆に積極的に関わって頂いて理事への就任や、理事への就任や総会への積極的な参加をされてもいいのではないでしょうか？

現実的には、総会や理事会への出席についても当事者意識が薄くなりがちですし、物理的な問題（実際に住んでいるところが離れていて、理事会総会への参加が難しくなります）もあり、組合の運営に関わりづらくなってきます。

とはいえ、そこに居住している投資ではなく終の棲家として購入された一般の組合員にとっては、顕在化する諸問題に対する対応は身近な問題でしょうし、早期の対応が望ましいはずです。

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

マンション管理士の活用を考えてみませんか！？

管理組合はそこのマンションの維持管理を行い、より安全で快適な居住環境を維持するためにあります。

では、マンションにとって様々な問題や対応すべき事態が発生している状況で理事化の対応が遅れると、その存在意義である「維持・管理」が疎かになる訳です。

当然ですが、開催頻度が多ければ良いというわけでは決してありません。ですがそれぞれのマンションにとっての問題の早期発見にはつながりやすいのは確かだと思われます。

資産としてのマンションは経年劣化が少しずつ進んで行きますし、居住する住民の年齢層も経済状況も変化していきます。その変化に対応した管理が必要になるのは当然のことだと思われます。

各種共用設備の経年劣化に伴う計画的な更新・維持管理がそこのマンションの資産価値を高めます。

であるなら、維持管理に伴う理事会での問題対応はできるだけ早く・適切なものとしなければならないでしょう。そのために理事会の開催頻度は必要に応じてではなく、より積極的に管理員さんや管理会社への問い合わせ等を行い、早め早めの対応ができるようにあるべきではないでしょうか？

とは言うものの、それぞれ仕事をお持ちであり専門家でもない役員の方々にとって「早め早めの対応」というのは、大変難しい課題ではあります。

であるなら、役員の方々にとって大変利用価値の高い「マンション管理士」の活用をご提案いたします！！

マンション管理のプロであり、管理組合の頼れる味方※でもある「マンション管理士」を活用しない手はないのではありませんか？※管理会社の側では決してありません。

重要な「管理員」さんの役目と管理会社のフロントマンの対応！

役員の方々が時間を作って各自でチェックしているのでしょうか？

そんなことはないでしょうね。多くの場合は管理会社に管理を任せてあるでしょうし、管理会社も直接にはチェックしていません。

現場で直接関わっておられるのは、そうです！「管理員」さんです。

日々各共用設備の点検・清掃を行っておられて、なにか異常があればフロント担当者（管理会社）へ報告されていることだと思われます。※エレベーターとか消防設備とか給排水設備等の各プロが行う点検は、その報告が管理会社のフロントマンへ行きますので、直接管理員さんが行うことはありません。

となれば、極端に言うと「管理員さん」の質の良し悪しで大方は決まってしまうということになります。もちろん報告を受けたフロントマン・管理会社の質にも拠るでしょう。

問題の多くはここから始まりますが、仮に質の良い管理員さん・管理会社であれば問題が発見された時点で理事会への報告がなされ、その対応を理事会へ諮ることとなります。

理事会の開催頻度が高いと発生した問題への対応も当然ですが早くなりますので、管理組合の目的であるそこのマンションの維持管理に貢献できますよね。これならばある程度安心でしょう。

では、逆の場合はどうなるのでしょうか？

毎月開催・隔月開催のところはまあ良しとして、残りの半数ほどは必要に応じて開催となっていますので、この辺が問題ではないかと思います。お住まいのマンションは果たしてどちらに入るのでしょうか？

気になりませんか？

管理組合の理事会開催頻度は適正でしょうか！？

「平成29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、その管理運営の中で理事会開催状況（頻度）について、毎月開催が28％、隔月開催が23％、その他必要に応じて開催が47％という結果のようです。

　※H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書より　　　　　　　　　　　　　　　　　

国交省の「マンション管理標準指針」の中では、望ましい開催頻度として毎月一回・定期的に開催とされています。

本調査結果によれば、毎月開催と隔月開催の管理組合が合計51％と半数を超えていることは熊本市の分譲マンションの多くにとって素晴らしいことです。

就任されている役員の方々は一般的に仕事をお持ちであり、そんな頻度で理事会の開催は無理があるのが実情ではないのでしょうか？とはいえ、役員である以上はいくばくかの責任を持って管理組合の運営を行っていく必要がありますよね。

管理組合の理事会役員には様々な形態があるので、一概にどうのこうのとは言えませんが適正な理事会の開催頻度を確保することが重要でしょう。そこのマンションにとって特に問題がなければ、毎月とかの理事会開催は必要がないことになります。

問題がないことが、確実ではっきりしていればそのままで良いのですが、その確認は誰がどのようにして行っているのでしょう！？

役員の方々が時間を作って各自でチェックしているのでしょうか？

今後の課題として挙げられるものとは！？

熊本市の場合、その多くが単棟型（1棟のみ）であり約90％を占めています。また空き家が0以上～10％存在するマンションが78％と大半が空き家があるものの、戸数としては然程多くない状況のようです。また、熊本地震後の耐震診断の進み具合を見てみますと、耐震診断を実施したところが17％と以外に少なく未実施との回答が74％とまだまだ多くのマンションにおいて耐震診断を実施していない様子が見て取れます。

この様な空き家の活用として「民泊」を考える区分所有者は多くないのでしょうか？この辺をどうするのか？許可するのか、許可しないのか？何れにしても対応が必要です。

多くのマンションであの様な巨大地震は暫くはないだろうとの見方が多いのか？それとも対応しようとする組合が少ない（関心がない？まとまらない？）ようです。大丈夫でしょうかね。

加えて「大規模修繕工事の実施」については熊本市内に存在するマンションの多くで1回以上実施（経過年数は別にして）がされており、人まずは安心でしょう。もちろん個別に問題はあるとは思われますが・・・・。加えて長期修繕計画の有無も重要な課題です。7割のマンションで長期修繕計画があるとの回答でしたが、残りの3割については計画すらない状況であるということです。自分の資産価値が目減りしていますよ！！と声を大にしてお伝えします。

組合の運営上の問題としては、総会についてはほぼ問題がないようですが「理事会の開催状況」についてはやや問題がありそうです。毎月開催しているところが28％、隔月開催が23％と半数のマンションは問題はないでしょうが、残りの47％はこれ以外（3ヶ月に1回未満）でこれで管理組合としての昨日が果たせるのか？大変疑問です。

その他として管理規約改定の実施ですが、62％のマンションで規約改定が「あり」としており、「なし」の31％に比べてある程度は評価されるものと思われます。とは言え残りの31％のマンションでは建てられた時のままで一度も改定していないということなので、「大丈夫でしょうか？」と余計なお世話をに焼きたくなります。

現状に合った管理規約に改定することをお勧めします。

熊本市に於ける分譲マンションの現状とは？

熊本市建築政策課が発表した「平成29年度　熊本市分譲マンション※実態調査　報告書
」によれば、平成29年3月末時点で、棟数　754棟　戸数　34,933戸　となっています。これは県内世帯数の1割以上に達し、居住形態の一つとして定着しているものと言えるでしょう。
※5以上の区分所有建物のうち5区分以上の住宅があるもの、但し法律に於いては「2以上の区分所有者が存する建物で住居の用に供する専有部分があるもの、並びにその敷地及び附属施設」と定義されています。

戸数別でみると、最も多いのが31～40戸で19.4％、次いで21～30戸の18.8％、更に11～20戸の14.9％、そして41～50戸12.3％と続いています。行政区別では中央区がダントツで熊本市全体の62.4％を占め、次いで東区の17.1％、西区の9％。北区が3.4％と言う結果でした。中央区と東区で約80％を占めているわけですね。

築年数別に見てみると、最も多いのが21年～30年のところが315棟（41.8％）、11年～20年のところが102棟（25.7％）、31年～40年119棟（15.8％）、～10年102棟（13.5％）、41年～50年24棟（3.2％）となり、流石に築50年を超える建物はありませんでした。

旧耐震基準のマンション（昭和56年以前に建てられたもの）が90棟（約12％）ありその多くが中央区（67棟）、西区に18棟、と集中しています。東区には3棟、北区・南区は各1棟と言う分布です。

長くなりましたので、続きは次回以降で。

マンションの管理についてのその他の問題とは？

熊本市の「分譲マンション実態調査報告書（平成24年度・H25年3月発行）」によれば、マンションの管理上の問題として以下のようなことが挙げられています。

最も多かったのが、「役員の任期について」で今後高齢化が進めば更に深刻になる可能性があります。多くのマンションで1年任期で全員交代制としているようで、この場合の欠点は継続してマンションの問題に関わる役員がいないことで、常に問題についての引き継ぎと説明の時間が必要とされること。役員としての経験を重ねることが難しく、次に役員になるまでの時間がかかること、などです。

解決策としては、全員交代ではなく半数改選・任期2年にすることで、大幅な改善が可能となります。新規の役員の方も経験者が半数おられることで役員としての仕事を教わりながら務めることが可能になります。

次いで多いのは「総会出席率」ですが、大半の管理組合でこの状況が見られるようです。多くの場合、委任状の提出で必要な出席率は確保しているのですが、審議内容について出席者に「丸投げ」の状態であり、積極的な組合活動への参加には程遠いのが現状です。

これでは、自分の住んでいるマンションの改善策について自ら関わることを拒否しているのと変わりない状況です。果たしてこれで良いのでしょうか？

管理会社にしてみれば、定数の確保が委任状にて簡単であり、説明や説得の手間が省けて管理費等の値上げなども比較的に容易に行われるため、出席率を高めることにはあまり積極的ではありません。もしご自分の管理組合の状況がこの様な場合は、用心が必要だと思われます。

事前の理事会で話し合われる内容や議題について各居住者（組合員）への周知の徹底が不可欠となります。知っていれば、何らかの意見や、対応ができますからね。議題についての周知徹底は理事会が自ら積極的にならなければ達成できません。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご相談下さい。

前回は、高齢化が進んでいる現状について記載しましたが、問題はそれだけに留まらないのです。

予想される問題とは？

高齢化が進んでいるという現状から、どの様な二次的な問題が予想されるのでしょうか？H28年10月1日現在における65歳以上の高齢者が全人口に占める割合は28.3％（3459万人）、男女比は男性が1500万人、女性が1959万人と比率で言えば3：4となっています。

以下は、内閣府の「平成29年版高齢社会白書（全体版）」より抜粋したものです。

更に加えると75歳以上の人口にしめる割合が27年度約40万人、28年度約60万人と増加傾向にあり（当然ですが）更に少子高齢化が進んでいます。

これは、マンションに於いても同様に高齢化が進んでいることが容易に想像できることでしょう。となれば、働き手としての現役割合が当然少なくなってきますよね。収入の道が給与から年金へ変わるということで、当然ながら相対的に収入の目減りがあるということになります。

では、マンションに居住している高齢者には支出増加のリスクはないのでしょうか？

修繕積立金総額は長期修繕計画に対応できていますか？

管理費はさほど大きな増加はないとは思われます（もちろん、例外もあります）が、建物としての経年劣化は進行が早くなってきます。これを見越して早めの手段※を講じていれば、その影響を最小限に抑えることも可能ですが、何もやっていなければ・・・・・。

「長期修繕計画」を立てている管理組合ならば、これに伴う「長期修繕計画の収支計画グラフ」というものを見られたことがあると思います。

年数が経過するほど必要な修繕積立金は多額になってきます。修理箇所が増えたり、工事費の上昇が見込まれるためやむを得ないのですが・・・。

これに対応出来るような修繕積立金計画になっていますか？

一度、確認されてみては如何でしょうか？

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」として何時でもご相談に応じますので、気軽にメール・電話等でご連絡下さい。