問題把握とその対策、マンション管理士にチェックを依頼してみませんか？

当ホームページの「業務日誌」の最新記事に記載しました「住宅民泊事業制度の施行実施に伴う管理規約の対応は？　その1～その2」を見て頂ければ、現状の規約では対応できていないことが良くお判りになると思います。

ですが、今のうちに対応しておかないと「後の祭り！！」という結果になりかねません。

では規約の改定を実現するためにはどのような手順と手続きが必要となるのでしょうか？以下に概略を記載いたします。

1：理事会において規約改定の審議をする　⇒　管理組合として可とするのか不可とするのか？

2：総会の決議を得る準備をする。⇒　各区分所有者の意見はどうなのか？（アンケートの実施）※
　　
3：2の結果に基づき、理事会で素案を決定し、その概要（背景）と提案理由についての説明を実施
　　（書面配布・説明会の開催等）

4：臨時総会（通常総会でも可）の開催準備（総会案内の配布・議案書の作成・配布・出欠の
　　管理・委任状の提出管理）

5：臨時総会の開催、決議（規約の改定決議は特別決議となり、議決権の3/4の賛成が必要

※2については省略も可、総会の場において協議（論議）する形になります。

という感じですが、原則、結構な時間がかかるものと考えてください。

ですから、早めに対応しないと時間的にに間に合わないかもしれません。

あなたのマンションの管理会社はこの点について、きちんと対応できていますでしょうか？

未対応！となっているなら「K-FUKUMAマンション管理士事務所」へご相談ください！

適正な管理報告と対応する理事会・総会の開催は？

管理会社からのマンションに於ける適正な管理（問題）報告があって、これに基づき理事会・総会での議論・会議がきちんとなされていれば、皆様のマンションの資産価値維持は大丈夫でしょう。

しかし、もしそうでないなら・・・。

また、管理組合における理事会の開催頻度は適正ですか？年に何回の理事会を開催しておられますか？様々な問題があることを見て見ない振りをして、対策を先送りにしていませんか？もちろん管理会社が適正に様々な問題の報告をしているとの前提条件が付くのですけれど・・・。

更に開催頻度にとどまらず、その対応策についての提案や対策を提示してくれていますか？提案がなされているなら、理事会や専門の委員会等での議論・討論は行われていますか？それで提示された問題についての解決はスムーズに出来ていますか？議事録の配布・周知徹底はできていますか？

現状の「管理規約」の内容は、提示された問題に対応できる状況ですか？法的な遵守が可能ですか？高額な管理費滞納先への督促は十分に出来ていますか？時代の変化に伴う様々な環境変化（民泊問題等）に対応していますか？理事会が今何をしているのか、把握していますか？

管理組合はそこに居住する全区分所有者の利益を代表する組織です。国会が国の舵取りを使命としているように、総会・理事会はそのマンションの舵取りをして、「資産価値維持」と運営を担っているわけです。

ですから、単に面倒だからと言って管理会社任せで良いという訳にはいきませんよね。

自身の資産を守るには、まず自分自身が組合員としての活動を行う（活動への参加）必要があるのです。とはいうものの、そんなに簡単ではないですし、関係する専門知識がないまま全てを行うことは当然ですが、無理があります。

そこで「マンション管理士」の出番となるわけです。

何か困りごとがあるなら、一度「マンション管理士」に相談されてはいかがでしょうか？

どのような結果が生まれてくるのでしょうか？

結果として「良好なコミュニティ形成」が出来ていないと、その資産価値に悪影響を与える可能性が高くなります。

たとえば、共有部部の使用方法などがきちんと徹底されていなければ、手入れもしないことになり、そこは簡単に汚れて、経年劣化の度合いも早く進んでしまいますし、修繕の頻度も当然ですが高くなり、修繕積立金の消耗度合が早くなります。

そうなれば、修繕積立金の不足が早まり、金額の改定も早くしなければならなくなります。さらに外壁などの大規模修繕工事等の実施のタイミングさえ早くなってしまうということになりかねません。
その話し合いさえ進まなければ・・・・。

加えて、大規模修繕工事を必要なタイミングで実施するには、事前に管理組合の中で活発に議論され、一定の合意形成が必要となりますが、その議論さえスムーズに進まなくなってずるずると意思決定が先延ばしになって、適切な修繕工事ができなくなるおそれがあるという訳です。

当然ですが見た目も悪くなり、もし仮に資産として売却しようとしてもそんな見た目の悪いマンションの部屋がそんなに高く売れるはずもありませんよね？

「良好なコミュニティ形成」を怠った結果、自らの資産価値を減らしてしまうという誰も望まない成果を得ることになってしまいます。

なぜコミュニティが重要なのか？

コミュニティというのは、直訳すると「共同体」です。過疎化が進みそれまで機能していた「地域のコミュニティ」がだんだん損なわれてしまい、その地域での生活の維持が難しくなってきているといったニュースをTVなどでこのところ良く見られていると思います。

それでは、マンションという生活の場にはどのような特徴あるのでしょうか？個別の戸建て住宅ではなく、そこに居住する住民（区分所有者等）が共有部分を含めた一つの建物（集合住宅）に集まって生活していることです。

それぞれの個人的な自由・プライバシーを確保しつつ、共同体としての一定のルールの下で、それぞれが思いやりと寛容の心を持って、周りを認めつつ互いに助け合い、物理的な「建物」としての各部屋と共同の生活空間として共有部分の使用・管理という共同作業・共同生活を継続して行っているわけです。

そこで、マンションにおける「良好なコミュニティ」のポイントの一つは、日頃からの居住者同士の交流・意思疎通が活発であるだけでなく、個々の各部屋はもちろん、共有部分の維持管理を含めた共同で行う活動やそのための話し合い（各種委員会・理事会・総会等）が滞りなくスムーズに行われていることが重要になってきます。

「資産価値の維持」という共通の目的意識・認識をもって活動するのと、そうでない場合とは当然ですがその「資産価値の維持」という結果は大きく異なってくるのです。

「良好なコミュニティーの形成」はいつから？

まず、「安心安全で快適なマンションライフ」を送り、資産価値を維持していくには、その管理が重要なポイントになると言われていますが、その具体的な始まりは2011 年3月 11 日に発生した東日本大震災です。

この大規模震災を契機に、避難がスムーズに行われたところと、逆にうまくいかなくて被害を増大させたところと大きく明暗を分けました。この原因として議論が交わされてきたのが「良好なコミュニティーの形成」という問題なのです。

これを形成するコミュニティーの単位としては、国・都道府県・地方自治体・集落・地域、さらには各戸として、あるいは集合住宅としての問題がありますが、この中から我々自身に関わる集合住宅（マンション等）の問題として考えてみましょう。

これらコミュニティーの中には赤ちゃんからお年寄りまで、健康な方から寝たきりの人まで様々な状況や環境の異なる人々がいます。日頃から活発なお付合いをしているコミュニティーとそうでないところでは、なにか事件・災害が発生した時に弱者を気遣い助けて多くの人が助かる場合と、そうでない場合とに分かれてしまうことになります。

そういった意味で、そのマンション管理状況をチェック・判断する一つの視点・観点として「良好なコミュニティの形成」がより重要なキーワードになって来ているのです。

マンションにとって管理規約は国の憲法に値するものです。

考え方や性格・価値観の異なる多くの居住者が同じ建物（場所）に居住するマンションは一定のルール（約束事）が必要です。住んでいる皆さんが気持ちよく、安全・快適に生活できるように全員が守るべきルールとして定められたものが「管理規約」です。

同じ事柄でも価値観が異なればその感じ方や対応の仕方も異なります。ですが集合住宅としてのマンションでは、共有部分があるため個人の戸建て住宅とは異なり、共に居住する他の人のことをを思いやる（簡単に言えば、ある程度の我慢・忍耐・譲り合い等）必要が出てきます。お互いがお互いを思いやることで皆が気持ちよく生活することが可能となります。

個人が自分の思いだけを主張したら・・・、バラバラですよね。そんな人は、やや極端に言えば集合住宅に住むには向いていない人かも・・・しれませんね。

マンションに管理規約が必要なことはご理解していただけたと思います。

時代と共にいろいろな事柄が変化していきます。今、世間の間で話題になっている問題の一つに「民泊の規制緩和」があります。

上で記載したように、各部屋で勝手に外国人や見知らぬ人に住戸を提供してしまえば・・・、当然ですがそこの「管理規約」など読むとは思えませんよね？仮に規約を翻訳して提示したとして、見てくれるでしょうか？まぁ、「あまり期待はできない！」というのが本音ではないでしょうか？

そうなると、当然ですが、安全・安心・快適な生活に必要なルール「管理規約」が無視されてしまうことになる訳です。

これが賃貸目的のマンションであれば、あまり問題にもならないでしょうが、分譲タイプのマンションだと問題になって当然だと思われます。

分譲マンションでこの「民泊」に対する規定が何もなければどうなるでしょうか？

その他、ペット飼育の問題、入居当初は禁止とされていた？いいや他の迷惑にならなければ飼育しても良いと言われた？規約には禁止と記載があるが実際には飼育している人がいて、購入時に販売員から「飼育してもいい」と言われた？果たしてどれが本当なのでしょう！？もしかしたらどれも本当だったのかも・・・？？？

一方、高齢化が進み、一人暮らしの高齢者にとってペットは家族以上・・等々、ペットの存在価値も以前とは変わってきています。

これらの問題に対応し、時代に合わせた「管理規約」は、マンションの資産価値を守るためにも必要不可欠なものなのです。