問題把握とその対策、マンション管理士にチェックを依頼してみませんか？

管理組合の理事会開催頻度は適正でしょうか！？

「平成29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、その管理運営の中で理事会開催状況（頻度）について、毎月開催が28％、隔月開催が23％、その他必要に応じて開催が47％という結果のようです。

　※H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書より　　　　　　　　　　　　　　　　　

国交省の「マンション管理標準指針」の中では、望ましい開催頻度として毎月一回・定期的に開催とされています。

本調査結果によれば、毎月開催と隔月開催の管理組合が合計51％と半数を超えていることは熊本市の分譲マンションの多くにとって素晴らしいことです。

就任されている役員の方々は一般的に仕事をお持ちであり、そんな頻度で理事会の開催は無理があるのが実情ではないのでしょうか？とはいえ、役員である以上はいくばくかの責任を持って管理組合の運営を行っていく必要がありますよね。

管理組合の理事会役員には様々な形態があるので、一概にどうのこうのとは言えませんが適正な理事会の開催頻度を確保することが重要でしょう。そこのマンションにとって特に問題がなければ、毎月とかの理事会開催は必要がないことになります。

問題がないことが、確実ではっきりしていればそのままで良いのですが、その確認は誰がどのようにして行っているのでしょう！？

役員の方々が時間を作って各自でチェックしているのでしょうか？

今後の課題として挙げられるものとは！？

熊本市の場合、その多くが単棟型（1棟のみ）であり約90％を占めています。また空き家が0以上～10％存在するマンションが78％と大半が空き家があるものの、戸数としては然程多くない状況のようです。また、熊本地震後の耐震診断の進み具合を見てみますと、耐震診断を実施したところが17％と以外に少なく未実施との回答が74％とまだまだ多くのマンションにおいて耐震診断を実施していない様子が見て取れます。

この様な空き家の活用として「民泊」を考える区分所有者は多くないのでしょうか？この辺をどうするのか？許可するのか、許可しないのか？何れにしても対応が必要です。

多くのマンションであの様な巨大地震は暫くはないだろうとの見方が多いのか？それとも対応しようとする組合が少ない（関心がない？まとまらない？）ようです。大丈夫でしょうかね。

加えて「大規模修繕工事の実施」については熊本市内に存在するマンションの多くで1回以上実施（経過年数は別にして）がされており、人まずは安心でしょう。もちろん個別に問題はあるとは思われますが・・・・。加えて長期修繕計画の有無も重要な課題です。7割のマンションで長期修繕計画があるとの回答でしたが、残りの3割については計画すらない状況であるということです。自分の資産価値が目減りしていますよ！！と声を大にしてお伝えします。

組合の運営上の問題としては、総会についてはほぼ問題がないようですが「理事会の開催状況」についてはやや問題がありそうです。毎月開催しているところが28％、隔月開催が23％と半数のマンションは問題はないでしょうが、残りの47％はこれ以外（3ヶ月に1回未満）でこれで管理組合としての昨日が果たせるのか？大変疑問です。

その他として管理規約改定の実施ですが、62％のマンションで規約改定が「あり」としており、「なし」の31％に比べてある程度は評価されるものと思われます。とは言え残りの31％のマンションでは建てられた時のままで一度も改定していないということなので、「大丈夫でしょうか？」と余計なお世話をに焼きたくなります。

現状に合った管理規約に改定することをお勧めします。

熊本市に於ける分譲マンションの現状とは？

熊本市建築政策課が発表した「平成29年度　熊本市分譲マンション※実態調査　報告書
」によれば、平成29年3月末時点で、棟数　754棟　戸数　34,933戸　となっています。これは県内世帯数の1割以上に達し、居住形態の一つとして定着しているものと言えるでしょう。
※5以上の区分所有建物のうち5区分以上の住宅があるもの、但し法律に於いては「2以上の区分所有者が存する建物で住居の用に供する専有部分があるもの、並びにその敷地及び附属施設」と定義されています。

戸数別でみると、最も多いのが31～40戸で19.4％、次いで21～30戸の18.8％、更に11～20戸の14.9％、そして41～50戸12.3％と続いています。行政区別では中央区がダントツで熊本市全体の62.4％を占め、次いで東区の17.1％、西区の9％。北区が3.4％と言う結果でした。中央区と東区で約80％を占めているわけですね。

築年数別に見てみると、最も多いのが21年～30年のところが315棟（41.8％）、11年～20年のところが102棟（25.7％）、31年～40年119棟（15.8％）、～10年102棟（13.5％）、41年～50年24棟（3.2％）となり、流石に築50年を超える建物はありませんでした。

旧耐震基準のマンション（昭和56年以前に建てられたもの）が90棟（約12％）ありその多くが中央区（67棟）、西区に18棟、と集中しています。東区には3棟、北区・南区は各1棟と言う分布です。

長くなりましたので、続きは次回以降で。

マンションの管理についてのその他の問題とは？

熊本市の「分譲マンション実態調査報告書（平成24年度・H25年3月発行）」によれば、マンションの管理上の問題として以下のようなことが挙げられています。

最も多かったのが、「役員の任期について」で今後高齢化が進めば更に深刻になる可能性があります。多くのマンションで1年任期で全員交代制としているようで、この場合の欠点は継続してマンションの問題に関わる役員がいないことで、常に問題についての引き継ぎと説明の時間が必要とされること。役員としての経験を重ねることが難しく、次に役員になるまでの時間がかかること、などです。

解決策としては、全員交代ではなく半数改選・任期2年にすることで、大幅な改善が可能となります。新規の役員の方も経験者が半数おられることで役員としての仕事を教わりながら務めることが可能になります。

次いで多いのは「総会出席率」ですが、大半の管理組合でこの状況が見られるようです。多くの場合、委任状の提出で必要な出席率は確保しているのですが、審議内容について出席者に「丸投げ」の状態であり、積極的な組合活動への参加には程遠いのが現状です。

これでは、自分の住んでいるマンションの改善策について自ら関わることを拒否しているのと変わりない状況です。果たしてこれで良いのでしょうか？

管理会社にしてみれば、定数の確保が委任状にて簡単であり、説明や説得の手間が省けて管理費等の値上げなども比較的に容易に行われるため、出席率を高めることにはあまり積極的ではありません。もしご自分の管理組合の状況がこの様な場合は、用心が必要だと思われます。

事前の理事会で話し合われる内容や議題について各居住者（組合員）への周知の徹底が不可欠となります。知っていれば、何らかの意見や、対応ができますからね。議題についての周知徹底は理事会が自ら積極的にならなければ達成できません。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご相談下さい。

前回は、高齢化が進んでいる現状について記載しましたが、問題はそれだけに留まらないのです。

予想される問題とは？

高齢化が進んでいるという現状から、どの様な二次的な問題が予想されるのでしょうか？H28年10月1日現在における65歳以上の高齢者が全人口に占める割合は28.3％（3459万人）、男女比は男性が1500万人、女性が1959万人と比率で言えば3：4となっています。

以下は、内閣府の「平成29年版高齢社会白書（全体版）」より抜粋したものです。

更に加えると75歳以上の人口にしめる割合が27年度約40万人、28年度約60万人と増加傾向にあり（当然ですが）更に少子高齢化が進んでいます。

これは、マンションに於いても同様に高齢化が進んでいることが容易に想像できることでしょう。となれば、働き手としての現役割合が当然少なくなってきますよね。収入の道が給与から年金へ変わるということで、当然ながら相対的に収入の目減りがあるということになります。

では、マンションに居住している高齢者には支出増加のリスクはないのでしょうか？

修繕積立金総額は長期修繕計画に対応できていますか？

管理費はさほど大きな増加はないとは思われます（もちろん、例外もあります）が、建物としての経年劣化は進行が早くなってきます。これを見越して早めの手段※を講じていれば、その影響を最小限に抑えることも可能ですが、何もやっていなければ・・・・・。

「長期修繕計画」を立てている管理組合ならば、これに伴う「長期修繕計画の収支計画グラフ」というものを見られたことがあると思います。

年数が経過するほど必要な修繕積立金は多額になってきます。修理箇所が増えたり、工事費の上昇が見込まれるためやむを得ないのですが・・・。

これに対応出来るような修繕積立金計画になっていますか？

一度、確認されてみては如何でしょうか？

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」として何時でもご相談に応じますので、気軽にメール・電話等でご連絡下さい。

マンション管理士による管理会社変更（リプレイス）を行う場合の特徴

マンション管理士による管理会社変更（リプレイス）サービスは、マンション管理組合が業務を委託しているマンション管理会社に不備（不祥事等）があったり、その対応に満足が出来ない場合や、逆に管理会社から解約の申し入れがあった場合などに行われる業務です。

マンション管理組合の要望・希望にあったマンション管理会社に変更することで、管理業務の質の向上や管理費コスト削減につながる場合があります。実際にマンション管理組合が管理会社を変更（リプレイス）する最も多い理由の一つが、管理会社の担当者（フロント）への不満です。

管理会社社員の中で、担当者（フロント）はマンションの住人と接する機会がもっとも多く、理事会・総会運営サポートの中核となりますので、管理会社担当者（フロント）の力量次第で、実際にマンションが受けられるサービスの質や内容に大きな差が出てきます。

言い換えると「良い担当者（フロント）がいるマンション管理会社が良い管理会社」といえるでしょう。とは言え、担当者（フロント）も人間ですし、良い対応ばかりが出来るわけではありません。無茶な注文や無理難題を投げかけられても、簡単に応えることなど出来ませんし、逆に適当な対応をしてしまいかねません。

加えて、マンション管理の専門的知識の乏しい一般的な理事の方々にとって、担当者（フロント）の良し悪しの判断は簡単に出来ませんし、ましてや、数多いマンション管理会社の中から、優秀な担当者（フロント）が数多くいる管理会社を見つけることはそうそう簡単なことではありません。

その他の管理会社変更理由として、大手デベロッパー（マンション建設会社）系列の管理会社は、管理費そのものが当初より高く設定されがちです。このため、年数が経過して他のマンションの管理費等の情報（1戸当りの管理費等の額の違い、多くの場合高いということ）に接したりして、修繕積立金等の負担と併せて削減したい場合などがあります。

そこで、数多くのマンション管理会社のことを良く知っている、実績の豊富なマンション管理士による管理会社変更（リプレイス）の支援をうけて、そのマンションにあった管理会社をみつける手段とすべきではないでしょうか？

また、マンション管理士が組合と管理会社（フロント担当者）との中立の立場で対応することで、管理会社の変更をしなくても不満・問題解決（管理費の削減・仕様変更等）の糸口をつかめるかもしれません。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご気軽にご相談下さい。

マンション管理士が関わる場合の管理費削減・減額サービスの特徴

マンション管理士による管理費削減・減額サービスは、一般には大変わかりづらい管理会社に毎月支払っている「管理委託費が適正なのか？必要な部分がきちんと設定されているのか？管理費や修繕積立金が他のマンションに比べて高すぎるのでは？」等の管理委託業務全体の過不足について不安・不満をもった管理組合に利用されることが多い仕事となります。

多くのマンション管理士事務所が行っている管理費削減・減額サービスの特徴としては、現行の管理仕様のまま、単に管理会社に管理委託費の減額を迫るだけではなく、マンション居住者へのヒアリングなどをおこなって、マンション全体の意見を集約した上で、管理仕様の見直しをおこない過不足を無くしつつ、管理費の削減を目指すことになります。

マンション管理士事務所と管理会社が行う「管理費削減の窓口」の管理費削減サービスの大きな違いはマンション管理士の「管理費削減」が多くの場合、管理費削減と管理仕様の見直しを兼ねていることで手厚いサービスを受けられる反面、管理仕様の見直しを兼ねるためマンション内での合意形成に時間が掛かってしまうことでしょう。

逆に管理会社が「管理費削減の窓口」において変更を行う場合、契約更新時に理事会・総会で重要事項の説明を行うのですが、多くの管理会社は上記のような居住者の意向を無視（殆どの場合、居住者の意向調査などは行いません）して、管理会社に都合の良い委託契約の変更を求めてくる※ことです。ですから時間はほとんどかかりません。

※サービスの質を落として項目を増やし、単純な価格操作で一見したところ管理業務の改善を図り、管理全体としては僅かな管理費の上昇に見える委託契約の更新契約を求めてくることも多いのです。効果の程は定かではありません。もちろんそうではない管理会社も僅かですがありますけれど・・・。

また理事会がしっかり機能しているところでは、このようなことは起こりづらいでしょう。

マンション管理士事務所が関わる場合のデメリットとして、成果報酬制（成功報酬）では無く、時間給による料金設定の場合が多く、仮に管理費が下がらなくても一定の費用が発生してしまうことがありえます。もちろん、多くの場合はマンション管理士の費用よりも削減効果のほうが大きいとは思われます。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご相談下さい。

マンション管理士によるマンション管理組合との顧問契約の特徴

ほとんどのマンション管理士事務所で行っているサービスの一つに「顧問契約サービス」があります。このマンション管理士による「顧問契約サービス」はマンション管理士が管理組合の顧問に就任して、日常的に理事会や総会に出席し、管理組合運営についてのアドバイスや支援をおこなうことが主な業務となります。

顧問業務は、マンション管理士と管理組合が、主に年単位での長期契約を結ぶことで管理組合がいつでもマンション管理士に相談にのってもらえることが一番のメリットです。昨今の高齢化に伴い、実際にマンション管理士を顧問として採用するマンション管理組合は年々増えています。

最も重要なマンション管理士の仕事が、管理会社の管理業務チェックを行うこと。適正な管理項目と業務の設定であるのか？その仕様内容は管理組合に合っているのか？支出された管理費は適正に支出・管理されているのか？組合役員である理事長や監査を行う監事の頼れる相談役・コンサルタントなのです。

「適正な管理業務とマンションの資産価値の維持が出来ていること」、ここが一番のメリットとなります。

また、管理組合にとっては、事前交渉によりマンション管理士への支出が決定できますし、予算化も比較的容易におこなえるメリットがあります。顧問契約は1年更新が普通なので臨時にマンション管理士に頼む場合に比べて総額を低く抑えることも可能となります。

マンション管理士も不定期の不確実な仕事より1年ではあっても安定した仕事（収入）として取り組めるメリットが有るのです。

デメリットとしては、マンション管理士に支払う報酬により、管理組合の毎月（毎年）のコストアップがあります。しかしながら、その分、マンション管理士による管理組合の運営コストの削減や合理化が期待できるため、多くの場合管理組合にとってコスト負担増は最小限（もしくは逆に低減される場合も有）となります。

また、顧問サービスの特性上、業務範囲が曖昧で特定しにくいと言う部分がありますが、管理組合が期待する業務（問題点はどこなのか？）が顧問契約サービスの範囲に含まれるか確認が出来るような「明確な業務範囲」を事前に提示してくれるマンション管理士事務所を選択することが重要でしょう。

熊本・九州各地に対応する「マンション管理士」にご相談下さい。

管理規約以外に民泊についての制限をかける方法は？

管理規約の改定は、総会決議しかも区分所有者および議決権総数の4分の3の賛成がなければできない「特別決議」が必要であり、「出席者」の過半数で良い普通決議と異なり、日頃から住民の関心が薄いマンションではかなりハードルが高い決議になりますので、しっかり事前の準備が必要となります。

新法の施行前に各管理組合で対応するために、事業の届け出をする事業者の適格性を判断する手続きの一つとして、国土交通省では「管理規約に明記が無くとも、理事会決議等で判断する」という方針を出しています。判断の材料として、事業者が都道府県へ届出を出す際に管理規約規定が特にない場合には「管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」を添付することになっています。

具体的には、「届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会・理事会で決議されていない旨を確認した誓約書」または「住宅宿泊事業法成立以降（平成29年6月以降）の総会・理事会議事録」で確認することが検討されています。

これは、管理組合が禁止をしたければひとまず理事会で禁止する方針を決議さえすれば、管理規約改正をしなくとも禁止できることになります。

規約の改定決議に時間がかかりそうであれば、正攻法ではないのですが管理規約改正以外にも「ルールを明示する方法」があります。それは「使用細則に民泊についての規定を委ねる」という手段です。

第12条の2項に追加する規定を「区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。」と使用細則にパスする規定の改定を特別決議で設けておき、じっくり時間をかけて十分な議論を経たうえで、許可または禁止の規定を使用細則に規定するという方法です。

組合としての意思が決まっているなら、使用細則の改定※を先に行っても良いですし、柔軟な対応が可能となります。
※使用細則の改正は普通決議

一番の問題点としては何があるのでしょう？

そもそも住戸の用途については、各マンションの管理規約によって多少の違い※がありますが、基本的には標準管理規約中の第12条に「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という規定があり、住宅としての用途以外を禁止しています。

※専ら住居用である場合と商業地区あるマンションで店舗・事務所が一部に存在する場合などがあり、これらのタイプにより規約の記載内容が変わります。

住居専用の場合の規定では、当然宿泊施設を営むことはできません。しかし民泊は基本的に「住宅」を利用するものであるため、今までの標準管理規約の記述だけでは「住宅」の定義に民泊住戸を含めてよいのかグレーとなっていました。

ここが一番の問題点です。

マンションのある住戸の1室（例えば3LDKの1部屋）を民泊とする場合と、ある住戸（たとえば 305号室）を民泊として提供する場合とがあり、さらにそこの住戸に区分所有者が居住しながら1室を貸す場合と、区分所有者が居住していない場合、等々「住宅」の定義をきちんとしなければならないわけです。

この改正された標準管理規約では、民泊について「許可する場合」と「禁止する場合」でそれぞれ第１２条の２項に追加の記述※2をしています。
※2許可する場合・禁止する場合の記載については前回記載したので省略いたします。