問題把握とその対策、マンション管理士にチェックを依頼してみませんか？

大規模修繕に対する計画・資金準備は出来ていますか！？

前に熊本市にある分譲マンションの実態と今後の課題とは！？　その2

でも記載しましたが、「大規模修繕工事の実施・準備」はきちんと出来ていますか？

長期修繕計画は、一般的に老朽化する建物の維持を行うために絶対に必要なものです。「H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、長期修繕計画の有無については、“あり”の回答は73％にとどまった。一方で、“なし”の回答は約21%となり、一部で建物の維持管理に必要な長期修繕計画さえ作成されていないことが明らかになりました。

長期修繕計画がなければ、当然ですが「大規模修繕」の予定もないということになります。これは自ら自分の資産であるそこのマンションの資産価値を下げているということです。

もちろん、「終の棲家として住まわれる」つもりでしょうし、あるいは「年をとったら売却して老後の資金に当てたい」と考えておられる方も多いことでしょう。

さりながら、建物の維持管理（保全や修繕）を実施しないならば、その目論見さえ破綻してしまいかねませんよね。

当然この理屈は皆さんお解りでしょうが、これを実施するためには必要不可欠なものがあります。そうです！「実施のための資金」です。

資金なしでは何も出来ませんし、どうしても用意しなければならないものとなります。当然実施の時期になって「一時金」として支払えるようなら問題はないのですが、一時負担としてはかなり大きな金額になるでしょう。

であるなら少しでも早くからその支払のための準備をしなければなりません。これが「修繕積立金」です。

計画的に実施の時期に賄えるように資金計画を立てて、無理なく「積立」をしていく必要があります。

組合員それぞれ、様々な事情があるでしょうから、多くの意見を集約して、それぞれに無理のない「資金計画」なされる必要があります。

皆さんのマンションではどうなっていますか！？きちんと計画が出来ていますでしょうか！？

なにか問題があるようでしたら、「マンション管理士」に相談してみませんか！？

役員の選任（選出）方法について

前回は、役員の定数についての問題でしたが、今回は「役員の選任（選出）方法」についてです。

各管理組合様においては役員の選任方法について「管理規約」に規定があるので、皆さんはこの規定についてはご存知のことと思います。選任方法については色々とありますが、多くの場合は「輪番制」とされているようです。

この他の方法としては、1：固定　2：自薦（立候補制）　3：他薦　4：抽選　5：指名　6：輪番制と立候補性の併用　などがあります。

「H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、「輪番制」と答えたところが62％、立候補制が9％、その他が24％という結果でした。

立候補制のところは、役員へのなり手がある（いらっしゃる）ということで、役員として「信頼されている」ということでしょう。輪番制のところは逆になり手が少ないのか？はたまた「責任を負いたくない」という人が多いのか・・・・？

いずれにしても、有無を言わさず輪番で回ってくる、組合員（マンションの区分所有者）として果たさなければならない役割・責任としていずれは「逃れようのない役職」となっています。

当然ですがどちらかが良くて、片方が悪い、というわけではありません。

ただ、立候補していただける方がいらっしゃるなら、その方は積極的にそこのマンションの区分所有者として組合の管理に関わって行こう・皆さんの役に立てれば、という、前向きな考え方をお持ちであろうことが推察されますよね。

できることなら、すべての組合員が同様に「区分所有者みんなのために役に立てれば・・！！」という考えの積極的に関わっていただける人であれば素晴らしいことだと思います。

皆さんのマンションではどうなっていますか！？

お悩みや相談事があればメールでどうぞ！！

マンション管理士に相談してみませんか！？

各マンションにおける適正な役員定数とは？

<「H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、熊本県内の分譲マンションにおける役員の人数については、”3人”　という回答が一番多く、次いで5人・4人頭回答が多かったようです。

この数字が果たして適正かどうか？は各管理組合が置かれている状況によりますので、一概には判定できません。傾向としてあるのが「戸数の増加に応じて増える」というものです。

当然といえば当然でしょうね。国交省もマンション管理ガイドラインによれば、概ね「10戸に一人」という記載があります。とはいえ、戸数が10戸未満なので理事長のみ役員として専任というわけには行きませんよね。理事長に何かあった場合に代理を務める「副理事長」や、監査を行う「監事」が最低でも必要でしょう。

となれば、最低でも3人の役員が必要であるということになりますが・・・・・。

実態では、そうも行かないようですね。

理事の人数について（H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書　より）

監事の人数について（H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書　より）

監事については戸数に関係なく、1人、もしくは2人とされている場合が多いようです。

皆さんのマンション管理組合ではいかがでしょうか！？

適正な人員が選定（任命）されていますか？

ご質問等があれば、メールでどうぞ！！

マンション管理士に相談してみませんか！？

左記の熊本地震では多くのマンションが被害を受け、半壊や全壊となった物件も少なくありませんでした。

この経験をもとに「耐震診断の実施」が望まれているわけですが、実際に「耐震診断」を実施ているマンショの割合はどれくらいなのでしょう！？

「H」29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によれば、実施済みのマンションは17％、未実施は74％、無回答が9％という結果でした。

調査数が少ないため、実際の状況とは異なる部分があるような気もしますが、大方の割合としては然程の差はないものと思われます。

ということであれば、もし、全壊のような大きな地震が再び襲ったら・・・、たらればの話はあまり好きではないのですが、考えざるを得ませんよね。

もちろん、「あのような大地震はこの先100年位はない。」と思われている方々も多いことでしょうし、そうそう耐震改修の資金も用意できていないというマンションが大半だとは思われます。

大規模修繕の費用さえ、きちんと準備できていないのに耐震改修まではとても手が回らないというのもよく判ります。

ですが、今の状況に対して「何もしない」という選択はあまり良いものだとは言えませんよね。

何らかの対策の準備だけは少しづつでもしていったほうが良いことは言うまでもないでしょう。

そのためには各居住者であるマンションの住人の意見交換が重要になってきます。理事会や総会で審議すべき問題だと思われます。

なにかお手伝いできることがありましたら、お声掛けください。

ピロティー形式とは！？

ピロティー形式というのは、耐力壁がなく独立柱のみで支えられている空間のある建物の形式のことで、敷地が限られている都市部の中心地域などで用いられる1階をピロティーにして駐車場用地（そればかりではないですが）として設計されている建物のことです。

熊本市内にも数多くのマンションがありますが「H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によればほぼ半数のマンションにピロティー形式が採用されているようです。

ピロティ形式を採用したマンションが1995年の阪神淡路大震災及び今回の熊本地震でも被害が多かったことが報告され、これ以降、ピロティー形式のマンションは地震に弱いとの評判が定着しました。

単純に考えれば、１階の柱だけで上部の階層を支えているわけですから耐力壁がない状態であれば地震に弱いと言われても仕方がないでしょう。

もちろん、適切な耐震補強がなされていれば然程問題にはなりませんし、先の東日本大震災の津波の際にはピロティー形式が幸いして津波の力を受ける壁の面積が少なく難を逃れたという例もありますので、一概に良し悪しは言えないのかもしれません。

ですが基本的には耐震補強が大前提であり、津波が予想されるのであれば、海の方向には壁を設けないようにすべきなのでしょうね。

ともあれ、ピロティー形式のマンションでは１階部分が潰れてしまうと建て直さざるを得なくなりますので、マンションを選ばれる際には十分慎重になるべきでしょう。

分譲マンションにおいて管理組合の運営は大変重要な問題

それでは、管理会社に任せずに自主管理を行っている組合はどれくらいあるのでしょうか？当然ですが管理委託をするしないによる良し悪しはありません。どちらを選ぶのかはそこの管理組合の判断だからです。

管理会社に任せることも専門的な知識と経験があって安心！と思うのか、それとも管理会社のマージンを管理費から支払うのがもったいないと思うのか？その他いろいろな理由はあると思いますが、どちらか片方が良いとか悪いとかいうことは出来ません。

熊本市H29年度版マンション管理白書より

上記グラフで示されるように、熊本市における分譲マンションの管理形態の実態はアンケート結果によれば、自主管理が20％、一部委託管理が11％、管理委託が67％、という結果でした。

これからすれば78％の管理組合が一部委託を含め管理委託を行っているようです。

これを多いと思われるか？少ないと思われるか？それぞれの判断にお任せいたします。基本的には自主管理ができるのであればそれが一番良いとは思われます。

何故かと言うと、自らの管理を自分で行うことは基本だと思うからです。

とはいえ、それぞれ自分の仕事を持ちながら管理組合の役員の仕事をこなしていくことは、そうそう簡単ではないでしょう。専門的な知識と経験を持った管理会社に任せることができれば、安心であるという考え方も理解出来ます。

どちらも正しいのでしょうが、それぞれの利点を生かして「より積極的な組合活動への参加」がそこのマンションの資産価値を維持し、なおかつ高めていくのではないでしょうか！？

何もかも人任せでは、いかがなものかと思うのは私だけではないと思います。

管理組合の主権者は管理組合員である「区分所有者」です。

本来は、マンションの各部屋の所有者（組合員）が理事会・総会への参加資格があり、意見を述べることができるのですが、賃貸化率が上がってしまう（組合員としての居住者が少ない場合）と、意見を述べるべき組合員の参加が少なくなり、総会に必要な出席組合員の定数そのものが不足してしまいかねません。

実際に居住している住民（賃貸入居者）としての意見を反映する必要があるのかもしれませんね。（今の所法的には規定がありませんので、資格がありませんけれど・・・）

もちろん、議題を判りやすく説明・提案して組合員から定数を満たす委任状を回収しておけば良いのですが・・・・。住んでもいないわけですから、果たして現状や問題を正しく認識できているかどうか、疑問ですよね！？

現実の問題への対応も現に居住する住民（賃貸居住者）の要望や意見を認識することが難しく、現実に即した対応ができなくなってしまえば、仮に賃貸に出すにしても魅力の少ない物件になりかねませんよね？

そんなことは管理会社に負けせておけば良い！

果たして本当にそれで、マンションの資産価値を守れますでしょうか？

目先のしなくてもよい修繕工事ばかり実施して、毎年の管理費は上がるばかりで下がらない状況に陥っていませんか？資産の維持管理に不可欠な大規模修繕工事の実施や、10年後・20年後の維持管理については知らん顔。

これでは管理費ばかりが上昇していき、維持管理に必要な修繕積立金の上積みはなされずに大規模修繕工事の実施もできずに、マンションの資産価値はどんどん下がっていきかねません。

管理会社に任せっぱなしにすれば、管理会社は自分たちの都合の良いようにしてしまいかねません。もちろん良心的な会社もないとはいいませんが・・・。

一度真剣に考えてみては如何でしょうか？

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

分譲マンション内に増加してきている「賃貸住戸」の問題

29年度熊本市分譲マンション実態調査によれば、空き家率は多くの場合10％以下という結果でした。これは居住条件が一戸建ての空き家よりも市場に出回り安く、空き家としての問題が顕在化していないものと考えられます。

しかしながら、この結果は前回の調査よりも増加してきており、「熊本地震」による影響も考えられるとのことでした。

また、空き家とは異なるものとして「賃貸住戸化」があります。熊本市の場合は平均が20％を超えており、管理組合の運営上問題※が出てきているようです。
※分譲マンションにとってであり、当初から賃貸を目的としたマンションを除く

具体的には、所有者がマンション内に居住しておらず、建物の現状や居住者としての問題点も現実として捉えられない部分があるからです。実際に居住していなければ当然でしょう。

元々資産運用の一環として投資対象にマンションを購入しておられる方々もいらっしゃいますからね。

投資なので、「極力経費はかけたくない」という本音があって、管理費の上昇にはかなり敏感で反対される場合が多いようです。（もちろん、そうでない方もいらっしゃいますよ）修繕積立金の増加（値上げ）等にも消極的な方々が多いようですね。

資産価値を維持してより収益をあげようと思われるのなら、逆に積極的に関わって頂いて理事への就任や、理事への就任や総会への積極的な参加をされてもいいのではないでしょうか？

現実的には、総会や理事会への出席についても当事者意識が薄くなりがちですし、物理的な問題（実際に住んでいるところが離れていて、理事会総会への参加が難しくなります）もあり、組合の運営に関わりづらくなってきます。

とはいえ、そこに居住している投資ではなく終の棲家として購入された一般の組合員にとっては、顕在化する諸問題に対する対応は身近な問題でしょうし、早期の対応が望ましいはずです。

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

マンション管理士の活用を考えてみませんか！？

管理組合はそこのマンションの維持管理を行い、より安全で快適な居住環境を維持するためにあります。

では、マンションにとって様々な問題や対応すべき事態が発生している状況で理事化の対応が遅れると、その存在意義である「維持・管理」が疎かになる訳です。

当然ですが、開催頻度が多ければ良いというわけでは決してありません。ですがそれぞれのマンションにとっての問題の早期発見にはつながりやすいのは確かだと思われます。

資産としてのマンションは経年劣化が少しずつ進んで行きますし、居住する住民の年齢層も経済状況も変化していきます。その変化に対応した管理が必要になるのは当然のことだと思われます。

各種共用設備の経年劣化に伴う計画的な更新・維持管理がそこのマンションの資産価値を高めます。

であるなら、維持管理に伴う理事会での問題対応はできるだけ早く・適切なものとしなければならないでしょう。そのために理事会の開催頻度は必要に応じてではなく、より積極的に管理員さんや管理会社への問い合わせ等を行い、早め早めの対応ができるようにあるべきではないでしょうか？

とは言うものの、それぞれ仕事をお持ちであり専門家でもない役員の方々にとって「早め早めの対応」というのは、大変難しい課題ではあります。

であるなら、役員の方々にとって大変利用価値の高い「マンション管理士」の活用をご提案いたします！！

マンション管理のプロであり、管理組合の頼れる味方※でもある「マンション管理士」を活用しない手はないのではありませんか？※管理会社の側では決してありません。

重要な「管理員」さんの役目と管理会社のフロントマンの対応！

役員の方々が時間を作って各自でチェックしているのでしょうか？

そんなことはないでしょうね。多くの場合は管理会社に管理を任せてあるでしょうし、管理会社も直接にはチェックしていません。

現場で直接関わっておられるのは、そうです！「管理員」さんです。

日々各共用設備の点検・清掃を行っておられて、なにか異常があればフロント担当者（管理会社）へ報告されていることだと思われます。※エレベーターとか消防設備とか給排水設備等の各プロが行う点検は、その報告が管理会社のフロントマンへ行きますので、直接管理員さんが行うことはありません。

となれば、極端に言うと「管理員さん」の質の良し悪しで大方は決まってしまうということになります。もちろん報告を受けたフロントマン・管理会社の質にも拠るでしょう。

問題の多くはここから始まりますが、仮に質の良い管理員さん・管理会社であれば問題が発見された時点で理事会への報告がなされ、その対応を理事会へ諮ることとなります。

理事会の開催頻度が高いと発生した問題への対応も当然ですが早くなりますので、管理組合の目的であるそこのマンションの維持管理に貢献できますよね。これならばある程度安心でしょう。

では、逆の場合はどうなるのでしょうか？

毎月開催・隔月開催のところはまあ良しとして、残りの半数ほどは必要に応じて開催となっていますので、この辺が問題ではないかと思います。お住まいのマンションは果たしてどちらに入るのでしょうか？

気になりませんか？