問題把握とその対策、マンション管理士にチェックを依頼してみませんか？

問題１│管理組合運営の不活性化問題

これ迄マンション管理組合の運営は、理事会を中心とした自らの「自治」に重点が置かれてきました。

理事会（区分所有者）が主導して適正に管理していくことが求められていたわけです。

しかし、理事会の運営を適正におこなうためには、周囲の人々との利害を調整するような調整力・折衝力も求められ、誰にでもできる簡単な作業というわけではありません。

ところが、居住者の高齢化が進み、これらの理事会運営を積極的に担える人が少なくなってくるという問題が生じます。

その結果として、管理組合の活動が滞ったり、管理会社や業者任せになってしまうなどの弊害が生じています。

問題２│経済力の低下と消極的な管理へ

加えて高齢者になると収入は年金収入のみとなり、現役世代に比べれば年収が低下するという傾向があります。

ましてマンションは、築年数が経過すればするほど修繕の必要性が増大していきます。

結果、管理にかかる費用が物価の上昇に加え増加していきます。

これを見込んで、管理費や修繕積立金の負担額を計画的に増やしていかなければなりません。

住人の収入が減っているのに加え、「残り少ない人生の中で将来を見越した修繕をしなくてもいいよ」

というような考えを持たれている居住者も少なくなく、このような消極的な思考から運営の足並みを揃えることが困難になっていきます。

ここは区分所有者の方たちの問題のとらえ方の問題です。

建替えをしてでも更なる資産価値を上げ、維持し子や孫のためにこれを残すのか？

はたまた自分の代で終の棲家として終わらせるのか？

敷地としての利用価値を含め総合的なとらえ方で考える必要があると思われます。

そのためには居住者の人達の価値観を統一して高齢者だけでなく若い世代の人達の意見を積極的に取り入れていく、そのような視点が必要でしょう。

前回記載した高齢化の問題以外にも以下のような問題があります。

１、修繕積立金の不足や不適切な運用による修繕金不足

管理組合が機能している場合は、長期修繕計画等がきちんと計画され積立金の計画や現状・妥当性等が組合にきちんと提示・確認されていることでしょう。

そうでない場合、ここが問題です。

一般的には第一回の長期修繕計画案は管理会社から提示されていることが多いと思われます。

ただし、それが適正で現状に合っているかは別問題です。

多くの場合、販売時点で管理費や積立金を安く提示し、毎月の支払額（ローン返済金・管理費・積立金等）を低く抑えて支払額を安いと誤解させるような計画になっている可能性があります。

購入する場合は長期修繕計画の積立金の妥当性を気にする人は左程多くはないからです。

長期修繕計画があるというだけで安心してしまうことが多いからです。

修繕積立金の計画は安く見積もられていることが多いと記載しましたが、管理会社によってはかなり高く見積もっている場合もあるのです。

管理会社が大規模修繕をあっせん・請け負うことが多く手数料を多く受け取ることができるからです。

適正・妥当な金額か？専門家に見てもらうことが最も重要です。

積立金の運用は適正か？

また、積立金の運用についても購入時点では管理会社任せで組合での適正管理ができているのか多くの人には理解できません。

もちろん多くの管理会社は適正に管理しているものと思いますが、今のご時世の低金利時代に一般的な定期預金で運用してよいものか？

今の金利は多くのメガバンクの定期預金で0.002％（100万円で20円の利息）では運用するメリットはありません。

ですが定期預金金利は銀行によりさまざまです。場合によってはメガバンクの100倍もの金利を設定している場合もあるのです。

ここでは積立金をどう運用するかは言及しませんが組合として考えることは重要だと思われます。

そのほかにも管理会社ではなく理事長が総会で決められ、管理会社ではない個人（仮に一時的にでも）だった場合等、不正な運用がなされていないとも限りません。

修繕積立金の問題については今日のところはこれでやめておきますが、このほかにも詳細にみると指摘される部分は多いと思われます。

前回に続きマンションの高齢化についてその参です。

マンションの高齢化は居住者だけではありません。

そうです！マンションの建物も高齢化が進み、経年劣化が進んでいるということになります。

この問題にはどう対応すればよいのでしょうか？

長期修繕計画は適宜修正更新されているか？

以前にも記載しましたが、管理組合がきちんとしているところは長期修繕計画もきちんとなされていると思われます。

これならば問題は少ないでしょう。

自身のマンションの維持管理が適正ならその資産価値は適正に維持されていることになります。

そうでないなら、直ぐに対応しなければなりません。

できるだけマンション建物の経年劣化を遅らせてその寿命を長く持たせ、いつかは訪れる立て直しや解体の時に居住者が納得してその時を迎えられるようにしたいものです。

そのためには、管理会社の適切な管理、管理組合と管理会社の連携、居住者間のコミュニケーションがこれまで以上に重要になってきます。

マンション管理は非常に多岐にわたり複雑なため、専門知識が絶対的に必要です。

居住者だけでは組合運営は難しく、負担も非常に大きくなります。

専門家である「マンション管理士」を活用しましょう！

マンション管理士の一番の仕事は、

１：管理組合側の立場に立ってマンションの管理状況を把握、様々な問題の解決策を組合に提案すること。

２：管理会社との管理費削減の交渉し、管理組合運営のお手伝い、様々な情報の提供や対策のアドバイスをすること

なのですから、使わない手はないでしょう。管理組合や居住者の強い味方になるはずです。

前回はマンションの高齢化の問題を挙げてみましたがいかがだったでしょうか？

上記には居住者高齢化とマンションの建物高齢化も二つが含まれます。

ではその一、居住者の高齢化により組合役員なり手が少なくなってくること。

前回のも述べましたが、役員成り手が居住者高齢化で少なくなってきています。

役員のなり手不足の解決策とは？

役員なり手不足の解決策として、役員資格要件の制限を緩和するというやり方があります。

多くの管理組合では役員の資格として「区分所有者であること」と「マンションに居住していること」の2つが要件になっていることが多いです。

これを満足するには区分所有者であり、現に居住していることが要件ですから高齢化した居住者にお願いするしかありません。

管理規約としては輪番制で１年～２年の任期で担当して頂くような規約が多いと思われます。

40戸くらいの規模だと仮に役員が4人の場合、1年交代であれば10年、2年交代であれば20年で一回りということになりますよね？

新築で購入した場合の年齢が30代半ば～40代とすれば、2年交代の場合一回りすれば50代～60代になっているはずです。

更に戸数が多い場合はどうなりますか？

総戸数・役員数・経過年数・それぞれを現状に合わせて考えてみてください。

2回目の交代時期には年齢は幾つになっておられるのでしょうか？

もちろん元気な方もいらっしゃるでしょうが、そうでない方もおられるはずですよね？

対策の一つとしてですが・・・。

役員の資格要件の制限を緩和を検討してみてはいかがでしょうか？

要件を撤廃することで居住する組合員の家族であったり、外部オーナーも役員として専任することができるようになります。

選択肢が増えます。

その他、役員報酬を支払制度を導入する方法により意欲のある若い居住者にも役員になっていただけるかもしれません。

若しくは、役員を区分所有者以外の外部（第三者・マンション管理士等）に委託するという方法もあります。

いずれにしろ管理規約改訂が必要となりますが、現状打破のためにも役員なり不足でお困りの場合、検討する価値があると思われます。

居住者が安心・安全・快適に暮らせるような環境を保つためには、適切な管理が必要不可欠です。

維持管理をきちんとすることはマンションの資産価値を維持することと同義なのですから・・・。

見えにくいマンション管理の問題点

新築のマンションでは、あまり感じておられない管理組合の問題点があります。

マンションを新築で購入して20年～30年経過するとどうなりますか？

当然ですが購入時には30代～50代であった所有者（区分所有者といいます）も当然ですが年令を重ねていきます。

そうなんです！居住者の高齢化がどんどん進んでいます。50代・60代位までならまだ何とかなりますが、これを越してしまうと・・・。

まず役員のなり手が不足してきます。壮年期は自分の仕事以外ではありますが、まだ組合の役員をする体力と知力があります。

高齢化が進むと体が弱ってきますので自身の世話をすることに精一杯となり、隣り近所とは言え他人の事まではなかなか取り組めなくなってきます。

更に病気になると・・・・、

マンションも居住者も歳を重ねます。

マンション購入時は30代・40代がメインですが、20年～30年もたてば当然ですが50代～70代となります。

子供たちは学校を卒業し、就職して家を離れていくので家族構成が変わり、夫婦2人での生活になってしまいます。

時間的には余裕があっても、管理組合の役員には簡単に就任することができにくくなります。

とは言え、管理組合としての活動を止めることはできません。

管理組合の役員が少なくなったからと言って、建物の経年劣化は進行しますし、設備品の更新も必要です。

待ってくれませんからね。

なんとか役員の方々に頑張っていただいて、細やかな修繕や維持活動を実施していくしかありません。

これらはみな自身の生活に関わる大事な資産価値を維持するために重要な活動となるからです。

どのような対策をすればよいのでしょうか？

対策にはどんなことがあるでしょうか？

まずは、専門家である「マンション管理士」を活用することです。

マンション管理士の一番の仕事は、

１：管理組合側の立場に立ってマンションの管理状況を把握、様々な問題の解決策を組合に提案すること。

２：管理会社との管理費削減の交渉し、管理組合運営のお手伝い、様々な情報の提供や対策のアドバイスをすること

なのですから、使わない手はないでしょう。管理組合や居住者の強い味方になってくれます。

駐車場のトラブル

駐車場・駐輪場で起こるトラブルも意外と多いです。

• • 自分の駐車場に他の車が駐車されている
  • 駐輪場のマナーが悪い
  • 駐車していた車が傷つけられた
  • 自転車の盗難にあった。

など、マナー違反から車上荒らしまで悪質なトラブルが発生しています。

中でもよくあるのが契約している駐車スペースに他人の車が駐車されているというもの。

マンション住民の友達や家族が一時的に停めている可能性は高いものの誰の車なのか把握できないため、対応に困りますよね。

一番は警察に通報して所有者を特定し、連絡してもらうことだと思われます。

敷地内は道路でもなく、警察は「民事不介入」という言い訳をしてきますので上手に活用しましょう。

くれぐれも剥がすのに手間取るような「べったり糊付け張り紙」はしないようにしてください。

へたをすると「器物破損」で逆に訴えられる可能性があります。

防犯カメラの設置も検討してみましょう！！

駐車場や駐輪場常に目の届く場所というわけではないので「今なら誰もいないから大丈夫」「自分だけマナー違反してもバレないだろう」という考えが起こりやすく、トラブルの引き金となっているようです。

身勝手な考え方はこのところ様々な場面で社会的にも多くなってるような気がするのは私だけでしょうか？

対応としては防犯カメラの設置がありますが、ダミーでも良いのでこれ見よがしの所にカメラを設置すればかなりの抑止効果があります。

建物以外の敷地内の様子を録画できるように防犯カメラの設置を検討してはいかがでしょう。

もちろん全部本物なら言うことはありませんが、先立つものがありますので・・・・。

今は多くのマンションに防犯カメラが設置されていることと思われます。

以前に比べてカメラ性能が格段に進歩しており、設置場所・現行のカメラの更新を含めて新たに管理組合で検討されることも必要と思われます。

理事会や総会等で十分な話し合いのうえ、対応を検討してください。

国土交通省　平成３０年度マンション総合調査結果　によりますと・・・・。

マンションにおけるトラブル（過去１年間）の発生状況として

１　「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」（ 55.9％）

２　「建物の不具合に係るもの」（ 31.1%）

３　「費用負担に係るもの」（ 25.5％）

が上位3位になっているようです。

逆に「特にトラブルは発生していない」（ 23.2％）

約1/4が今のところトラブルはないとの回答があります。

１　の具体的内容については、

①「生活音」が 38.0％

➁「違法駐車」が 19.0％、

③「ペット飼育」が 18.1％

①のさらに具体的内容は、

上下左右に他の住民が住んでいるマンションは完全に防音することは無理があります。

なかでも「子供の足音がうるさい」「テレビのボリュームが大きい「洗濯機の音がする」「壁を叩く音がする」等の生活音に関するものが多い様です。

お隣や上階の住人が若い世代の場合、子供たちが走り回ったりするのは止むを得ないことです。

とはいえ、親としては周りや下の階の住人にも多少は気を使わないといけないでしょう。

こども達だけなのか？やや怪しいこともありますが、夜の時間帯などは子供達に暴れたり運動会のようなことはさせない様にしたいものです。

もちろん、大人は更に気を付けましょう。

また、TVや楽器の演奏等の音量も本人は気持ちの良いものでも周りにはそうとは限りません。

単に騒音に感じて迷惑だったりします。

人それぞれ騒音に対する感度はまちまちですので、ある音に対する許容範囲は異なって当たり前です。

ここがトラブルの元なのです。

本人にとっては「これくらい大丈夫」と感じていても他人からすると騒音に聞こえることは多々あり、感覚の違いによりなかなか折り合いがつきません。

「隣の部屋がうるさいから同じようにうるさくする」といった悪循環も生まれやすく、長期的なトラブルに発展することもあります。

長くなりましたので続きは次回以降で

何をどう変えていくのか？

一番に考えなければならないことはマンションに住む住民の意識を変えること！

というか、新築時期からの経過時間を居住者の皆さんに再認識してもらうこと。

言い換えれば、住民全員でマンションの高齢化に「どう対応するか？」を考えてもらうことです。

当然ですが、マンション付属設備や建物も経年劣化が進んでいます。

もちろん、大規模修繕工事や毎年の建物メンテナンスによってある程度は予防もできていることでしょう。

それぞれのマンションにおける建年劣化とメンテナンスの程度を住人がキチンと認識する事が大切です。

これを基に建物のどこをどう云う風にメンテナンスするのか？手を入れていくのか？何を新しくして経年劣化に対抗していくのか？

出来るだけ多くの住民の認識を共有化しなければなりません。

具体的にはどうゆうことをやっていくのか？

マンション建物の経年劣化やメンテナンス状況を総会・臨時総会等で居住者へちゃんと伝え、理事会で話あった方向性を承認してもらうこと。

マンションの高齢化とは、建物だけでなく住民の高齢化でもあります。

このことを含め、じっくり時間をかけ急がず、できるだけ多くの住民さんの意識を共通化させるべきです。

キチンと話し合うことはそのマンションの資産価値を高め・維持するために最低限必要なステップです。

その壱・その弐でお話ししたようにいろいろな知識や・時間を多く持っていらっしゃる住人さんも居られるでしょうから、ぜひとも活躍してもらいましょう。

大規模修繕工事との兼ね合い

具体的なマンションの耐用年数は、その戸数や規模等によりそれぞれ異なります。

50年から80年というところでしょう。

大規模修繕工事（10～20年毎）が3回から4回済んでいるなら実施した工事内容についても良くご存じのはずです。

実施した記録も残っているはずですから、理事会ではそのことも判断材料・確認事項として十分に把握しておきましょう。

もしかしたら建て替えも視野に入れる必要があります。※これについてはまた別の機会に記載させていただきます。

色々考えなければならないことも多いですが、避けて通ることはできませんので役員の方、今後役員になられる方も意識しておきましょう。

マンション管理組合に確実に訪れる住民の高齢化

新築の頃（入居後すぐ）からマンション年齢は上がっていきます。

時間の経過は誰にも止められないからです。

当たり前のことですが、マンション年齢を実感として持たれている方は左程多くはないでしょう。

ましてやまだ新築から10年もたっていないような新しいマンションなら尚更です。

マンション年齢より自分の周りの事や家族の事が優先順位が高く、気にすることもほぼないからです。

とはいえマンション年齢だけでなく居住している住民さん達も同時進行で年齢が上がっていきます。

正直なな話、歳をとったとはあまり思いたくはないですし、そんな暇もないですよね。

10年後のマンションは？個人個人の住民・家族はどうなっていますか？

こう考えてみたらどうでしょう？

新築マンションに入居した時、お子さんは幾つでしたか？

保育園児？小学生？少し高いと中学生くらい？

それが10年たてば・・・・・・・。

保育園児だった子は小学高の高学年から中学生、小学生だった子は最低でも高校3年生、中学生だった子は・・・・・すでに立派な社会人になっているはずですよね？

子供の成長は早いものであっという間に大人になってしまいますし、独立して家を出ていく子も多いでしょう。

当然入居して来た頃とは家族構成も、生活基盤も変わってきます。

生活環境はどう変わってきていますか？

10年経過すると、当然ですがマンション住人としての生活にも変化が生じ、生活環境も変わります。

生活環境が変わるということは周りとのかかわり方も変わって来るということです。

個人としての体形・体力・経済基盤・様々な環境が変わり、外部との付き合いすら変わります。

マンションの外観も変わってきているでしょうし、いろんな設備も変わっているかもしれません。

新しい設備が備わり、古くなったものは無くなり、便利さも10年前とは確実に変っていることでしょう。

色々なことを書きましたが、言いたいことは「マンションも居住者個人も歳をとっていく」ということです。

というより、変わっていかざるを得ないわけです。

長くなりましたので、続きは次回で・・・・。

何をどう変えなければならないのか？

理事になる時の気持ちの持ち方について

管理組合員として理事になることも避けられない役目の一つです。

多くの管理組合が役員の選任を１年か2年の任期で輪番制としているところがほとんどだからです。

もし、役員になることが「マンション全体にかかわるめんどくさいこと」だと考えられておられるなら、それはちょっと違うと思います。

そんな気持ちで理事会に臨んでも前向きな会議にはならないでしょうし、益々面白くなくなるでしょう。

どうすれば理事として前向きに楽しく幸せな活動となるのか？

まずは、役員とは「マンションの一員としてというよりも、自分と家族がいかに楽しく幸せに過ごせるか？」と考えれば、役員として自分自身にとっても有意義で楽しいものになれると思います。

というか逆に言えば、楽しもうと自ら思わないと楽しめませんよね。

そういう雰囲気を理事会の役員みんなで目指しましょう。

理事会の経費も多少は弾んで、季節に合ったお茶や飲み物・お茶菓子を用意するだけでも変わると思います。

一つ注意しておきたいのが理事会の会議は多数決で決まるということです。

会社や学校の会議とは異なり、意見が出そろったら多数決での採決に進みますので、自分の意見とは違う決定がされても多数決で決まったことは気持ちよく切り替えて協力するようにしましょう。

不貞腐れていても事態が良くなることはありませんから・・・。

役員として大切なことは？

余り生真面目に取り組まないことです。

あえて言えば「良い加減（いいかげん）」・「適当さ（当てはまっていて適している）こと」が大事です。

例えば共用部分にたばこの吸い殻が捨ててあったとします。

大事なことは「このタバコを吸っているのは誰かとか、どこの誰がやったことか？」ではなく、再発防止を優先して対策を考えることです。

つまり理事会が目的とすることは、不快さの原因を取り除き「綺麗になった、良かった」と感じること、原因追及や規則作りではなく、「目に見える快適な生活環境を優先する事」が当然なことだと思われます。

理事会は意見をまとめることが重要な役目ですが、全員が満足するような結論を出すことはほぼ不可能です。

なので実現可能な妥協点を探す方が早く、楽だと思います。

ここで先に述べた「適当さ（当てはまっていて適している）」を当てはめましょう。

決していい加減でおざなりに仕事をしなさいということでなく、余り生真面目にならず融通が利くような判断をしましょうということです。

「会議は踊る、されど会議は進まず！」では困るのは住民であり、管理組合自身です。

厳密さは必要でなく、ある程度の余裕（融通）をもって方向性を決めることなのです。

理事会をお楽しみにすることをお勧めします。