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ピロティー形式とは！？

ピロティー形式というのは、耐力壁がなく独立柱のみで支えられている空間のある建物の形式のことで、敷地が限られている都市部の中心地域などで用いられる1階をピロティーにして駐車場用地（そればかりではないですが）として設計されている建物のことです。

熊本市内にも数多くのマンションがありますが「H29年度　熊本市分譲マンション実態調査報告書」によればほぼ半数のマンションにピロティー形式が採用されているようです。

ピロティ形式を採用したマンションが1995年の阪神淡路大震災及び今回の熊本地震でも被害が多かったことが報告され、これ以降、ピロティー形式のマンションは地震に弱いとの評判が定着しました。

単純に考えれば、１階の柱だけで上部の階層を支えているわけですから耐力壁がない状態であれば地震に弱いと言われても仕方がないでしょう。

もちろん、適切な耐震補強がなされていれば然程問題にはなりませんし、先の東日本大震災の津波の際にはピロティー形式が幸いして津波の力を受ける壁の面積が少なく難を逃れたという例もありますので、一概に良し悪しは言えないのかもしれません。

ですが基本的には耐震補強が大前提であり、津波が予想されるのであれば、海の方向には壁を設けないようにすべきなのでしょうね。

ともあれ、ピロティー形式のマンションでは１階部分が潰れてしまうと建て直さざるを得なくなりますので、マンションを選ばれる際には十分慎重になるべきでしょう。

分譲マンションにおいて管理組合の運営は大変重要な問題

それでは、管理会社に任せずに自主管理を行っている組合はどれくらいあるのでしょうか？当然ですが管理委託をするしないによる良し悪しはありません。どちらを選ぶのかはそこの管理組合の判断だからです。

管理会社に任せることも専門的な知識と経験があって安心！と思うのか、それとも管理会社のマージンを管理費から支払うのがもったいないと思うのか？その他いろいろな理由はあると思いますが、どちらか片方が良いとか悪いとかいうことは出来ません。

熊本市H29年度版マンション管理白書より

上記グラフで示されるように、熊本市における分譲マンションの管理形態の実態はアンケート結果によれば、自主管理が20％、一部委託管理が11％、管理委託が67％、という結果でした。

これからすれば78％の管理組合が一部委託を含め管理委託を行っているようです。

これを多いと思われるか？少ないと思われるか？それぞれの判断にお任せいたします。基本的には自主管理ができるのであればそれが一番良いとは思われます。

何故かと言うと、自らの管理を自分で行うことは基本だと思うからです。

とはいえ、それぞれ自分の仕事を持ちながら管理組合の役員の仕事をこなしていくことは、そうそう簡単ではないでしょう。専門的な知識と経験を持った管理会社に任せることができれば、安心であるという考え方も理解出来ます。

どちらも正しいのでしょうが、それぞれの利点を生かして「より積極的な組合活動への参加」がそこのマンションの資産価値を維持し、なおかつ高めていくのではないでしょうか！？

何もかも人任せでは、いかがなものかと思うのは私だけではないと思います。

管理組合の主権者は管理組合員である「区分所有者」です。

本来は、マンションの各部屋の所有者（組合員）が理事会・総会への参加資格があり、意見を述べることができるのですが、賃貸化率が上がってしまう（組合員としての居住者が少ない場合）と、意見を述べるべき組合員の参加が少なくなり、総会に必要な出席組合員の定数そのものが不足してしまいかねません。

実際に居住している住民（賃貸入居者）としての意見を反映する必要があるのかもしれませんね。（今の所法的には規定がありませんので、資格がありませんけれど・・・）

もちろん、議題を判りやすく説明・提案して組合員から定数を満たす委任状を回収しておけば良いのですが・・・・。住んでもいないわけですから、果たして現状や問題を正しく認識できているかどうか、疑問ですよね！？

現実の問題への対応も現に居住する住民（賃貸居住者）の要望や意見を認識することが難しく、現実に即した対応ができなくなってしまえば、仮に賃貸に出すにしても魅力の少ない物件になりかねませんよね？

そんなことは管理会社に負けせておけば良い！

果たして本当にそれで、マンションの資産価値を守れますでしょうか？

目先のしなくてもよい修繕工事ばかり実施して、毎年の管理費は上がるばかりで下がらない状況に陥っていませんか？資産の維持管理に不可欠な大規模修繕工事の実施や、10年後・20年後の維持管理については知らん顔。

これでは管理費ばかりが上昇していき、維持管理に必要な修繕積立金の上積みはなされずに大規模修繕工事の実施もできずに、マンションの資産価値はどんどん下がっていきかねません。

管理会社に任せっぱなしにすれば、管理会社は自分たちの都合の良いようにしてしまいかねません。もちろん良心的な会社もないとはいいませんが・・・。

一度真剣に考えてみては如何でしょうか？

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

分譲マンション内に増加してきている「賃貸住戸」の問題

29年度熊本市分譲マンション実態調査によれば、空き家率は多くの場合10％以下という結果でした。これは居住条件が一戸建ての空き家よりも市場に出回り安く、空き家としての問題が顕在化していないものと考えられます。

しかしながら、この結果は前回の調査よりも増加してきており、「熊本地震」による影響も考えられるとのことでした。

また、空き家とは異なるものとして「賃貸住戸化」があります。熊本市の場合は平均が20％を超えており、管理組合の運営上問題※が出てきているようです。
※分譲マンションにとってであり、当初から賃貸を目的としたマンションを除く

具体的には、所有者がマンション内に居住しておらず、建物の現状や居住者としての問題点も現実として捉えられない部分があるからです。実際に居住していなければ当然でしょう。

元々資産運用の一環として投資対象にマンションを購入しておられる方々もいらっしゃいますからね。

投資なので、「極力経費はかけたくない」という本音があって、管理費の上昇にはかなり敏感で反対される場合が多いようです。（もちろん、そうでない方もいらっしゃいますよ）修繕積立金の増加（値上げ）等にも消極的な方々が多いようですね。

資産価値を維持してより収益をあげようと思われるのなら、逆に積極的に関わって頂いて理事への就任や、理事への就任や総会への積極的な参加をされてもいいのではないでしょうか？

現実的には、総会や理事会への出席についても当事者意識が薄くなりがちですし、物理的な問題（実際に住んでいるところが離れていて、理事会総会への参加が難しくなります）もあり、組合の運営に関わりづらくなってきます。

とはいえ、そこに居住している投資ではなく終の棲家として購入された一般の組合員にとっては、顕在化する諸問題に対する対応は身近な問題でしょうし、早期の対応が望ましいはずです。

「よく解らない！」と思われた理事・理事長さんは、マンション管理士に相談して見られては如何でしょうか！？

管理規約以外に民泊についての制限をかける方法は？

管理規約の改定は、総会決議しかも区分所有者および議決権総数の4分の3の賛成がなければできない「特別決議」が必要であり、「出席者」の過半数で良い普通決議と異なり、日頃から住民の関心が薄いマンションではかなりハードルが高い決議になりますので、しっかり事前の準備が必要となります。

新法の施行前に各管理組合で対応するために、事業の届け出をする事業者の適格性を判断する手続きの一つとして、国土交通省では「管理規約に明記が無くとも、理事会決議等で判断する」という方針を出しています。判断の材料として、事業者が都道府県へ届出を出す際に管理規約規定が特にない場合には「管理組合に住宅宿泊事業を禁止する意思がないことを確認したことを証する書類」を添付することになっています。

具体的には、「届出時点で住宅宿泊事業を禁止する方針が総会・理事会で決議されていない旨を確認した誓約書」または「住宅宿泊事業法成立以降（平成29年6月以降）の総会・理事会議事録」で確認することが検討されています。

これは、管理組合が禁止をしたければひとまず理事会で禁止する方針を決議さえすれば、管理規約改正をしなくとも禁止できることになります。

規約の改定決議に時間がかかりそうであれば、正攻法ではないのですが管理規約改正以外にも「ルールを明示する方法」があります。それは「使用細則に民泊についての規定を委ねる」という手段です。

第12条の2項に追加する規定を「区分所有者が、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することを可能とするか否かについては、使用細則に定めることができるものとする。」と使用細則にパスする規定の改定を特別決議で設けておき、じっくり時間をかけて十分な議論を経たうえで、許可または禁止の規定を使用細則に規定するという方法です。

組合としての意思が決まっているなら、使用細則の改定※を先に行っても良いですし、柔軟な対応が可能となります。
※使用細則の改正は普通決議

一番の問題点としては何があるのでしょう？

そもそも住戸の用途については、各マンションの管理規約によって多少の違い※がありますが、基本的には標準管理規約中の第12条に「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」という規定があり、住宅としての用途以外を禁止しています。

※専ら住居用である場合と商業地区あるマンションで店舗・事務所が一部に存在する場合などがあり、これらのタイプにより規約の記載内容が変わります。

住居専用の場合の規定では、当然宿泊施設を営むことはできません。しかし民泊は基本的に「住宅」を利用するものであるため、今までの標準管理規約の記述だけでは「住宅」の定義に民泊住戸を含めてよいのかグレーとなっていました。

ここが一番の問題点です。

マンションのある住戸の1室（例えば3LDKの1部屋）を民泊とする場合と、ある住戸（たとえば 305号室）を民泊として提供する場合とがあり、さらにそこの住戸に区分所有者が居住しながら1室を貸す場合と、区分所有者が居住していない場合、等々「住宅」の定義をきちんとしなければならないわけです。

この改正された標準管理規約では、民泊について「許可する場合」と「禁止する場合」でそれぞれ第１２条の２項に追加の記述※2をしています。
※2許可する場合・禁止する場合の記載については前回記載したので省略いたします。

当ホームページの「業務日誌」の最新記事に記載しました「住宅民泊事業制度の施行実施に伴う管理規約の対応は？　その1～その2」を見て頂ければ、現状の規約では対応できていないことが良くお判りになると思います。

ですが、今のうちに対応しておかないと「後の祭り！！」という結果になりかねません。

では規約の改定を実現するためにはどのような手順と手続きが必要となるのでしょうか？以下に概略を記載いたします。

1：理事会において規約改定の審議をする　⇒　管理組合として可とするのか不可とするのか？

2：総会の決議を得る準備をする。⇒　各区分所有者の意見はどうなのか？（アンケートの実施）※
　　
3：2の結果に基づき、理事会で素案を決定し、その概要（背景）と提案理由についての説明を実施
　　（書面配布・説明会の開催等）

4：臨時総会（通常総会でも可）の開催準備（総会案内の配布・議案書の作成・配布・出欠の
　　管理・委任状の提出管理）

5：臨時総会の開催、決議（規約の改定決議は特別決議となり、議決権の3/4の賛成が必要

※2については省略も可、総会の場において協議（論議）する形になります。

という感じですが、原則、結構な時間がかかるものと考えてください。

ですから、早めに対応しないと時間的にに間に合わないかもしれません。

あなたのマンションの管理会社はこの点について、きちんと対応できていますでしょうか？

未対応！となっているなら「K-FUKUMAマンション管理士事務所」へご相談ください！

熊本県熊本市のマンションに居住しているマンション管理士です。熊本県内、及び九州各県のマンション管理組合様の困り事に対するご相談・情報提供・コンサルティングを行っております。

経歴にも記載していますが、もとは公共工事をメインとしたゼネコンの建築技術者（現場監督）でした。ですからマンションの構造（RC造・SRC造・S造）等についても理解しています。さまざまな営業を経験しその面白さや成績の達成感も経験し、コミュニケーションのとり方にも自信があります。

9年ほど前になりますが、独立系のマンション管理会社にフロントマンとして勤務、仕事上必要な資格として管理業務主任者とマンション管理士の資格を取得、登録をしていました。

最初の会社で約5年、次の会社で約半年、最後の会社は約2年ほどの勤務でした。お陰様で多くの管理組合の皆様との理事会・総会への出席、各種マンション設備関係の修理、マンション管理規約の変更、ペット対策、駐車場管理対策、大規模修繕工事の実施、修繕積立金改定、等々様々なマンション管理の問題を管理組合の皆様と相談、情報提供をしながら議論し問題の解決・実施・管理を行ってきました。

管理業務主任者・マンション管理士としての経験も9年以上となり、理事会・総会への出席は300回以上となります。

これらの経験を十二分に活かして、より多くのマンション管理組合の皆様との繋がりを得ながら熊本県内・九州各県内の各マンションの資産価値の維持、および管理組合適切な管理運営のお手伝いができる「マンション管理士」を目指しています。

マンションに居住しておられる居住者の皆様、管理組合役員の皆様こんにちは！

そして初めまして！

皆様のお住まいのマンションに何か困り事はありませんか？

例えば、

• 建物・設備の不具合補修実施の補助
• 居住者間の様々なトラブルの解決策
  （ペット、騒音、駐車場、共用部、集会所の使用、専用部リフォーム等）
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マンションの問題というのは、数え上げればきりがないかもしれませんね。

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きっとお役にたてるはずです！！

マンション管理士になるためにはマンション管理に関する様々な法律「マンション管理適正化法」をはじめとして「建築基準法」「都市計画法」「消防法」からさらに、区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、その他の法令等の理解、加えて会計の実務と管理事務のための「マンション標準管理委託契約書」「会計・税務・簿記」「民事訴訟法」等の多くの法律的な知識とその他にも建築設備（電気・ガス・水道・エレベーター・機械式駐車場設備・防犯設備）等の法律と技術知識などが必要とされます。

その他、法律の変更・追加なども併せて勉強しなくてはなりません。

ですから試験は毎年実施されていますが、その合格率は8％前後ととても難しいのです。

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