お知らせ

マンション管理組合に確実に訪れる住民の高齢化

新築の頃（入居後すぐ）からマンション年齢は上がっていきます。

時間の経過は誰にも止められないからです。

当たり前のことですが、マンション年齢を実感として持たれている方は左程多くはないでしょう。

ましてやまだ新築から10年もたっていないような新しいマンションなら尚更です。

マンション年齢より自分の周りの事や家族の事が優先順位が高く、気にすることもほぼないからです。

とはいえマンション年齢だけでなく居住している住民さん達も同時進行で年齢が上がっていきます。

正直なな話、歳をとったとはあまり思いたくはないですし、そんな暇もないですよね。

 

10年後のマンションは？個人個人の住民・家族はどうなっていますか？

こう考えてみたらどうでしょう？

新築マンションに入居した時、お子さんは幾つでしたか？

保育園児？小学生？少し高いと中学生くらい？

それが10年たてば・・・・・・・。

保育園児だった子は小学高の高学年から中学生、小学生だった子は最低でも高校3年生、中学生だった子は・・・・・すでに立派な社会人になっているはずですよね？

子供の成長は早いものであっという間に大人になってしまいますし、独立して家を出ていく子も多いでしょう。

当然入居して来た頃とは家族構成も、生活基盤も変わってきます。

 

生活環境はどう変わってきていますか？

 

10年経過すると、当然ですがマンション住人としての生活にも変化が生じ、生活環境も変わります。

生活環境が変わるということは周りとのかかわり方も変わって来るということです。

個人としての体形・体力・経済基盤・様々な環境が変わり、外部との付き合いすら変わります。

 

マンションの外観も変わってきているでしょうし、いろんな設備も変わっているかもしれません。

新しい設備が備わり、古くなったものは無くなり、便利さも10年前とは確実に変っていることでしょう。

 

色々なことを書きましたが、言いたいことは「マンションも居住者個人も歳をとっていく」ということです。

というより、変わっていかざるを得ないわけです。

 

長くなりましたので、続きは次回で・・・・。

何をどう変えなければならないのか？

前回からの続きです。

では、どのようなメリットがあるのか？

 

一番のメリットしては「一人ではないこと」・・・、これにつきますよね？

マンションに住んでいる場合、集合住宅なので共用部分も多く「一人にはなりにくい」事が挙げられます。

ゴミ出しとかほかの居住者と顔を合わせざるを得ない状況がありますし、管理員が勤務していれば管理員も見回り等気にかけています。

更には防犯カメラの設置があり、出入りについて記録されています。

それから建物の管理がみんなで行える分大きな金額が使えますし、個別住宅では負担できない修理費もみんなで少しづつ負担すれば大きな金額を用意しなくて済みます。

多くの住民がいることでいろいろな専門家が住んでいる場合もあり、様々な知恵をお借りすることが可能です。

「3人寄れば文殊の知恵」という諺があるように住民全員で考えることができれば更に良い知恵も浮かんできます。

皆さんの知恵を存分に活かすようにしましょう。

 

発想転換で高齢化を生かす！！

高齢化を前向きに活かせるよう全体のコミュニケーションの活性化を目指しましょう！！

多くのマンションが高齢化が進み、理事の成り手に困っているとか？

高齢化と聞くと何か悪いことの様なイメージがありませんか？良いことはないのでしょうか？

発想転換してみませんか？

高齢者が多い⇒人生経験の長い人が多い⇒多くの経験と知識が多い！！⇒せっかくですから活かしてもらいましょう！！

高齢者の中には元気な方もいらっしゃいますし、多くの時間を持ってらっしゃいます。

何か社会貢献をしたいと考えておられる方も多いのではないですか？

理事会への参加も仕事を持ってらっしゃる方よりも多くの時間が使えます。

会社勤めをリタイヤされた方が多く、悠々自適の方もいらっしゃるはずです。

もちろんそうでない方もおられますけれど・・・・。

 

このように考えれば、さほど悪いようには思えませんよね？

発想の転換ができれば、意外と上手くゆきそうな気もしてきませんか？

個別住宅のデメリット（マンション・集合住宅ではメリットになりえること）とは？

個別住宅に住んでいる場合、子供が成長して家を出て行ったときに残されているのは年老いた夫婦だけ・・・。

それも更に歳が行けば夫婦のうちの片方が亡くなり「一人暮らしになる」可能性大です。

隣近所とのお付き合いが深ければたまには家を訪れて状況の確認をして頂けるけれど、いつもというわけにはいかない。

かなり積極的に関りを持たない限り周囲との関係を築きにくいと思われます。

マンション・集合住宅では共用部分（共用廊下・玄関エントランス・エレベータ等）、自分だけではない場所も多いので周りとの接触機会が多くなります。

好むと好まざるに関わらず、周囲との関係を持たざるを得ません。

 

また、家（建物）の維持管理（清掃・修理等）を含め、全部自分でしなければならない。

歳をとって体の自由も利かなくなっても、パートナーがいなくってもです。

何か不具合があっても指摘してくれる人はいませんし、営業的に関りたい人だけでしょう。

専門家でない限り余分（不必要）なことまでしなければならなくなることだってあり得ます。

不具合の事件・事故が発生しない限り、もちろん例外はあるでしょうが対応できませんよね。

維持・修理等に必要な資金についても当然ですが自身で全部用意する必要があります。

十分な貯金でもあれば別ですが・・・・、予測を立てて積み立てている人は稀でしょうね。

結構多額の資金が必要です。

逆に言えば、マンションでは管理費・修繕積立金等強制的に積み立てして建物の維持管理費を全体でまかなっています。

 

個別住宅のメリット（マンション・集合住宅ではデメリットになりえること）は？

周りとの関係は、積極的に自分から接触しない限り一応自分の所で区画されていて遮断されています。

普段の挨拶さえして知らん顔をしていればそれ以上の関係を深くせずにすみます。

逆に言えば煩わしいことは避けやすい環境です。

関係を深めたい場合は積極的に関りをもてばよく、自分の好き嫌いに合わせて関係作りができます。

自分の自由に対処できますよね。

犬だって猫だって爬虫類さえペットとして飼うことも誰に断る必要もありません。

駐車場や各部屋の中も敷地内であれば自分勝手に使って誰にも（家族には必要でしょうが・・）遠慮はいりませんよね。

楽器の演奏やTVの音量とか余程のことが無い限り勝手にできます。

 

逆に言えば、マンション・集合住宅では規約や共用部分があって好き勝手に自由にできません。

隣近所や上下階との関係を気にかける必要があります。

 

長くなりましたので続きは次回で・・・。

理事になる時の気持ちの持ち方について

 

管理組合員として理事になることも避けられない役目の一つです。

多くの管理組合が役員の選任を１年か2年の任期で輪番制としているところがほとんどだからです。

もし、役員になることが「マンション全体にかかわるめんどくさいこと」だと考えられておられるなら、それはちょっと違うと思います。

そんな気持ちで理事会に臨んでも前向きな会議にはならないでしょうし、益々面白くなくなるでしょう。

 

どうすれば理事として前向きに楽しく幸せな活動となるのか？

まずは、役員とは「マンションの一員としてというよりも、自分と家族がいかに楽しく幸せに過ごせるか？」と考えれば、役員として自分自身にとっても有意義で楽しいものになれると思います。

というか逆に言えば、楽しもうと自ら思わないと楽しめませんよね。

そういう雰囲気を理事会の役員みんなで目指しましょう。

理事会の経費も多少は弾んで、季節に合ったお茶や飲み物・お茶菓子を用意するだけでも変わると思います。

 

一つ注意しておきたいのが理事会の会議は多数決で決まるということです。

会社や学校の会議とは異なり、意見が出そろったら多数決での採決に進みますので、自分の意見とは違う決定がされても多数決で決まったことは気持ちよく切り替えて協力するようにしましょう。

不貞腐れていても事態が良くなることはありませんから・・・。

役員として大切なことは？

余り生真面目に取り組まないことです。

あえて言えば「良い加減（いいかげん）」・「適当さ（当てはまっていて適している）こと」が大事です。

例えば共用部分にたばこの吸い殻が捨ててあったとします。

大事なことは「このタバコを吸っているのは誰かとか、どこの誰がやったことか？」ではなく、再発防止を優先して対策を考えることです。

 

つまり理事会が目的とすることは、不快さの原因を取り除き「綺麗になった、良かった」と感じること、原因追及や規則作りではなく、「目に見える快適な生活環境を優先する事」が当然なことだと思われます。

理事会は意見をまとめることが重要な役目ですが、全員が満足するような結論を出すことはほぼ不可能です。

なので実現可能な妥協点を探す方が早く、楽だと思います。

ここで先に述べた「適当さ（当てはまっていて適している）」を当てはめましょう。

決していい加減でおざなりに仕事をしなさいということでなく、余り生真面目にならず融通が利くような判断をしましょうということです。

「会議は踊る、されど会議は進まず！」では困るのは住民であり、管理組合自身です。

厳密さは必要でなく、ある程度の余裕（融通）をもって方向性を決めることなのです。

 

理事会をお楽しみにすることをお勧めします。

管理会社と上手に付き合うには！？

 

理事会の役目については記載してきたとおりです。

では、管理組合の手助けをする（はずの）管理会社をどのように活かしていけばよいのでしょう？

理事会は組合管理費や修繕積立金を無駄にせず有効に使うために、組合活動や管理業務内容について一通りの知識が必要になります。

その上で管理会社に組合業務の全部・又は一部を委託し、その業務チェック機関としての役割を果たすことになります。

理事会だけでは管理会社にとって、言い方が悪いですが「ただの素人集団」にしかなりません。※全部が全部というわけではありませんけれど。

そこで登場してくるのが外部の専門家としての「マンション管理士」というわけです。

理事会はプロ集団である管理会社の管理業務をチェックをする立場として、外部の専門家（マンション管理士等）の専門知識・情報を活用し、管理組合の意向を管理会社へ反映させるようにして行けばよいのです。

管理組合側に外部専門家がフォローでついていると分かれば、管理会社もあだやおろそかな対応などできません。

理事会のチェックと外部専門家がついているので管理費・修繕積立金等の管理・修繕等の対応も適正なものになり、安易な値上げ等もなくなります。

実施した修理についても十分なチェックができますし、悪ければやり直しや管理会社の責任も問えます。

 

もちろん、管理会社と管理組合は対等の立場（？のはずですが）で管理業務に当たることになります。

共にそのマンションの資産価値の向上と維持管理の為に協力しあうことになりますので、お互いへの信頼感が大事です。

外部の専門家がいることで、管理組合（理事会）と管理会社はより真剣に組合運営に携わることとなり、互いの信頼感の向上になると思います。

 

全部任せっきりでは担当フロントも適当な対応になってしまいますし、緊張感をもって管理組合と交渉することもないでしょう。

外部専門家を使うことは、どちらにとっても有益なことになります。

 

 

 

マンションの資産価値は物件価値だけではない。

物件価値としては分譲価格が〇〇〇万円という高額で分譲マンションが販売されています。

これは区分所有権という権利に対する評価が反映されたものですよね。

 

そうなると、ハード面の物件価値とソフト面の生活価値とでもいうべきものに大別されます。

マンション自体の建物としての耐久性や設備の充実度、安全性や快適性等不動産としての物件価値とそこのマンションのコミュニティの良し悪し、安心感の有無、自己実現のし易さ等の生活価値に分けられます。

双方に掛かる立地条件もありますが、資産価値としての最大値としては新築時の不動産の価値が占める割合が大半でしょう。

ですが、資産の維持管理として新築時から建物に対して何のメンテナンスや維持修繕をしなかったとすれば、その資産価値はただ下がっていくばかりとなってしまいます。

 

理事長・理事会の役割

 

改めて理事長・理事会の役割ということについて考えれば、この資産価値をどうやって維持していくのか第一の目的となります。

管理組合の総意を得るために、理事会でその方向性と目的、資金の使い道を提示し、総会で決定し、定めていくことが大きな役割となります。

そのためには組合員に対してきめ細かい情報発信・情報収集を行い、参加意識を高めて全体としてのマンションの生活価値を高めていかなくてはなりません。

その中でも「安全と危機管理」は物件価値と生活価値の双方にまたがる大切な指標です。

災害時に住民の命を守る備え（安全と危機管理）が備わっていれば居住する組合員にも共同体としての意識も芽生えやすいものだと思います。

もし仮にそのマンションを手放すようなことが起きても資産価値が左程下がっていなければ、そのマンションの管理組合としての活動は成功しているものと言えるでしょう。

更に付加価値をマンションにもたらすものがあります。

多様化の著しい現在ですが、いまの社会に不足しているものとして『コミュニティー』の役割が挙げられます。

高齢化社会に伴い、一人世帯の増加や認知症の発症等社会問題化している様々な問題もマンションという居住形態の特殊性を生かせれば大きな武器（生活価値）となりえます。

理事会はマンション内にいかにコミュニティーとしての場を作ることができるのか？

資産価値として物件価値・生活価値にプラスアルファーの付加価値として加えていくことが大切になってきてます。

 

積極的な外部専門家の活用を！！

 

前回に続きもう少し補足説明をさせていただきます。

管理組合の役員になった場合、本来の自分の仕事は疎かにはできませんよね？

理事会の運営に携わるとそれなりに時間を使わなくてはいけなくなりそうで、心配ではありませんか？

自分のマンションの事ではありますが、本来の仕事以外に時間を取られるのは・・・・。

このことが積極的に役員になり手が少ない一番の理由のようです。

 

以前にも記載しておりますが、マンション管理組合の運営目的は資産価値の維持と共同の利益を守ることです。

ですが、役員（理事）は管理組合運営のプロではありません。

そこで登場するのが管理会社です。

マンションの管理についてのプロ集団ですから組合員や理事達の良く判らない点や判断に迷ったりすることを手際よく処理してくれます。

細かい事務処理など本業以外に行うことは理事達にとっては大きな負担になります。

自分たちが最も力を入れたい部分や得意な分野については理事会が担い、それ以外の分については管理会社に任せた方が良いでしょう。

とはいえ、何もかもまかせっきりでは管理会社（何といっても営利集団で利益追求が仕事ですから）の思うがままになり、管理組合の思惑や目指す方向とは異なる場合が出てきます。

 

そうならない為には、管理会社と管理組合の間に入り調整してくれるコンサルタントやマンション管理士が必要です。

管理会社の業務内容を理事会と共にチェックし、無駄な出費を抑え、適切な設備管理等客観的な立場からアドバイスを行います。

マンション管理の実務を管理会社に任せ、理事会の窓口として管理組合のサポート役として外部の専門家を利用すべきでしょう。

理事会は上手に管理会社と外部専門家を使いこなしていくことが満足度の高い管理組合の運営につながります。

 

以上のように考えれば、役員になることも左程大変なことではないと思いませんか？

実務は管理会社が引き受けますし、難しい維持管理・設備更新・大規模修繕・コミュニティーの形成等々は外部専門家の意見を活用して理事会としての活動を行っていけばよいのです。

多少は役員になってもいいかなと思えましたでしょうか？

参考にして頂ければ幸いです。

 

 

 

 

 

管理組合の費用と資金について

 

前回1-6で伝えきれなかったので補足として付け加えます。

管理組合の業務を追行するためには当然ですが費用が発生します。

役員になったら、理事会の中で管理組合の目的により使うべき予算として

①管理費　➁修繕積立金　が挙げられます。

共用部分（共用廊下・玄関・エントランスホール）などの電灯や水道・光熱費・清掃費・維持管理修繕用等の費用です。

➁は計画的に行う建物全体の修繕費用の事です。

どちらもマンションの維持管理には不可欠のものですので、「自分は修繕しなくてもいいから払わないよ」とかの勝手な言い分が通らないように最低限守らなければならないルールを決めなくては統制が取れません。

管理規約にその定めが記載されていると思いますが、当初の設定は販売会社が物件の価格や毎月の費用を安く見せるために低くしてあることが大半のようです。

10年～15年後又は20年～30年後の物価情勢や設備更新の費用は高くなことはあっても安くなることはまず考えられません。

このような予測の基に適正な費用見積をしておかないと修繕積立金が不足して、急激な値上げを総会に提案しなくてはならなくなってしまいます。

 

逆に管理会社にとって修繕積立金は大規模修繕等の経験がない管理組合を自社の都合の良いようにコントロールしやすい大きな金額となります。

どうしても費用が高め高めに提示されてしまいます。もちろん、もし足らなければその責任の多くが管理会社負わされるいうこともありますが・・・。

管理組合には建築の経験のある人やコンサルタント（設計事務所等）、と管理会社の大規模修繕経験のある信頼されるフロントが必須です。

もちろん管理組合の内部にそのような方がいらっしゃる場合は別です。

いずれにしても大きな金額の予算の執行を伴う管理が理事会の大きな役割の一つです。

 

別途、③駐車場・1階弐話等の共用部分や敷地の使用料があります。

多くの場合、使用料は管理組合の収入として修繕積立金口座へ入金されます。（もちろん管理費へという場合もありますが）

 

この３点に気を付けて理事会・管理組合の運営に携わっていただければと思います。

１．区分所有法に規定されている基本的な用語を理解しておくこと

例えば専有部分とは？共用部分とは？管理規約とは？敷地利用権とは？等々いろいろな用語がマンションの区分所有者になるとつきまとってきます。

２．権利と義務について理解しておくこと。

区分所有法には『区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し・・・・（以下略）』とあり、団体とは「管理組合」に他なりません。

つまり、マンションを所有した時点で管理組合員になるのです。

「管理組合に入りたくない」とか「辞めたい」というようなことは法的に認められません。

 

３．管理組合の目的を理解しておくこと。

条文にある通り、建物並びにその敷地及びその付属施設の管理を行うことです。

つまり、「専有部分以外の共有部分と敷地の管理を全員で行うこと」
が法律で定められているということです。

またその目的はその「マンションの区分所有者による共同の利益を守ること」になるわけです。

４．理事長と理事会について

区分所有法でいう「管理者」とは理事長の事でマンション管理人や管理会社とは全くの別物であることです。

５．標準管理規約にある理事の仕事とは？

「理事会を構成し、管理組合の業務を担当する事」、理事長はその統括をすることとなっております。
詳細は省きますが17項目の最低限しなければならないことが挙げられています。※標準管理規約の「管理組合の業務」として記載があります。

とはいえ全部を遂行することは大変ですから、管理会社へ業務委託をするわけです。

ですから理事会の仕事はどれほどの対価で管理会社へ委託してチェックし、組合の承認を得るか検討することになります。

マンションの管理体制がどの程度機能するのか？理事会の大きな役割として大変重要になります。

そのマンションの維持管理と住みやすさイコール資産価値の維持となるのです。

 

何かご質問等ございましたらメールにて当マンション管理士宛にどうぞ

区分所有法とはどんなもの？

マンション管理会社の関係者か、管理業務主任・マンション管理士であれば当然ですが一般のマンションの区分所有者（居住者・所有者）も知っておくべき法律です。

マンションに居住しているということであれば必要であるというだけではなく、民法の中の特別法の一つです。

1964年に制定されたこの法律は、団地やマンション形式の建物が増えそれまでの民法だけでは規定できない状況が生じた結果、これらを規定・規制し、もって人々の共同の利益の増進と良好な居住環境の確保を目的としたものです。

とは言え、法律ですので難しい言い回しや表現があり、全部を理解しようとする必要はありません。この辺りは専門家（マンション管理士）等に任せるべきでしょう。

この中で特に管理組合の役員に知っておいていただきたい部位分があります。

この法律の中に出てくる「規約で別段の定めができる」「規約で別段の定めがない限り」と記載されている部分は特に重要な条文ですので、ざっとで良いので読んでおいて頂きたい部分です。

中でも第2条　の区分所有権の定義条項は重要ですので、ここは是非頭に入れておいてください。

後時間と余裕があればの話ですが、「マンション管理適正化指針」のマンション管理の適正化の基本方針・適正化推進のために管理組合が留意すべき基本事項は読んでほしい部分です。

以上、「管理組合の役員になったら？」準備しておいて頂きたい処について記載してみました。

もし半分でも実行していただければ、管理会社の担当者の態度に大きな違いが出ること請け合いですよ。